Plusvalenza sulla casa venduta prima dei cinque anni dall’acquisto

Riprendo un interessante articolo del Sole Plus di 10 giorni fa in merito al calcolo della plusvalenza derivante dalla vendita della prima casa prima dei 5 anni dall'acquisto.

In base all’articolo 68 del Dpr 917/86, la plusvalenza immobiliare corrisponde alla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, a cui vanno aggiunti tutti gli altri costi inerenti al bene medesimo. Nel caso dell’acquisto, tra i costi inerenti, che vanno ad aumentare il valore di acquisto per il calcolo della plusvalenza, rientrano le spese notarili e accessorie sostenute e le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto (tassa di registro, ipotecaria e catastale, oppure Iva), oltre alle spese sostenute dopo l’acquisto e prima della vendita (per esempio la manutenzione straordinaria o la ristrutturazione), sempre che siano state effettuate. 

A tal fine occorre documentare tutte le spese (quietanza di versamento dell’imposta di registro, ricevute del pagamento dell’Iva sulla casa acquistata e del saldo di eventuali imposte ipotecarie o catastali, le parcelle del notaio e le fatture dell'intermediario immobiliare, dei tecnici che hanno eseguito perizie e della ditta che ha effettuato interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria). 

Una volta determinata la plusvalenza immobiliare, si può optare fra due forme di tassazione, il cui reddito appartiene alla categoria “redditi diversi”: 

1. con tassazione ordinaria Irpef. In questo caso, la plusvalenza da cessione di immobili confluisce nel reddito complessivo del contribuente, si cumula agli altri redditi imponibili Irpef, e viene tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito, a partire dall’aliquota più bassa al 23%; 
2. con imposta sostitutiva del 26% al momento dell’atto. In questo caso, al momento della cessione, alla plusvalenza da cessione di immobili può essere applicata un’imposta sostitutiva dell’Irpef del 26% in sede di atto notarile. Il notaio è tenuto a fare da sostituto d’imposta e incasserà l’imposta sostitutiva dal contribuente per versarla all’Erario tramite il modello F24. 

Si ricorda che l’imponibilità della plusvalenza tassabile si ha nell’anno in cui il venditore percepisce il corrispettivo economico per la cessione dell’immobile.