La forza del mercato immobiliare nelle località turistiche o in grandi città come Milano ne è la riprova, anche in questa fase in cui il mercato della prima casa ha subito un certo rallentamento a causa di inflazione e caro mutui. Ma ai fini pratici, cosa differisce nelle due tipologie di acquisto?
In realtà tutto si riduce a una questione di spese, o meglio tasse, nel senso che vengono meno tutte quelle agevolazioni cui si ha diritto quando si compra e poi si detiene l'abitazione principale, in quanto la seconda casa non rientra tra i beni necessari. La buona notizia però è che niente o quasi cambia quando si parla di mutui: stesse spese e stesso tasso, alla peggio qualche limitazione quanto a durata e quota finanziata.
La situazione ovviamente cambia che si ha in corso un altro mutuo, per esempio acceso per la prima casa. In questo caso è comunque possibile fare domanda anche per un secondo finanziamento, finalizzato all'acquisto di una seconda casa.
L’aspetto positivo è che al momento tutte le banche sono disponibili a finanziare l'acquisto della seconda casa. Nel primo semestre 2023 quelli relativi alla seconda casa sono stati il 5,2% del totale, valore stabilein linea con quanto rilevato nel 2022. L’età media dell'acquirente della seconda casa è ovviamente più alto, attestandosi intorno ai 45 anni. Quanto alle offerte di mutuo sul mercato, tassi e condizioni sono in linea con quelli dei mutui prima casa.
Le maggiori differenze sono invece in termini di imposte e detrazioni, sia quelle una tantum legate all'acquisto sia quelle ricorrenti, cioè che si pagano fino a quando si manterrà il possesso dell'abitazione (Imu e Tari). Partendo da queste ultime, va ricordato che i mutui seconda casa non beneficiano dell'imposta sostitutiva dello 0,25%, ma prevedono invece una tassazione del 2% sull'im-porto finanziato.
Inoltre, se per l'abitazione principale è possibile detrarre dalla dichiarazione dei redditi il 19% di quanto pagato per gli interessi passivi (con un tetto a 4mila euro) e, nel primo anno, anche per gli oneri accessori relativi contratto di mutuo, le seconde case non vedono il diritto ad alcuno sgravio fiscale.
Quanto invece alle imposte di registro e quelle ipotecaria e catastale, per l'abitazione principale sono agevolate e ammontano al 2% la prima (calcolata sul valore catastale, dato dalla rendita catastale moltiplicata per 120) e a 50 euro ciascuna le altre oppure al 4% se si acquista la casa da una società , tipo l'impresa di costruzioni.
Per la seconda casa invece l'imposta di registro sale subito al 9%, mentre le imposte ipocatastali restano di 50 euro ciascuna. Per chi acquista da un'impresa edile o un costruttore, sia l'imposta catastale sia quella ipotecaria sono fisse e pari a 200 euro ciascuna, mentre l'Iva è pari al 10% del valore catastale dell'immobile (oppure pari al 22% nel caso di immobili di lusso).
Ti ricordo infine la guida al Mutuo Casa dove potrai trovare una serie di informazioni per la scelta del finanziamento della tua casa, che sia la prima o la seconda.
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