Comprare casa in banca - Unicredit e Intesa

Le banche sono sempre più alla ricerca di nuove fonti di ricavi. Dopo aver sfruttato tutti gli ambiti legati alla loro attività tipica (raccolta, impiego e investimento) hanno allargato i prodotti ai sistemi di pagamento (carte di credito, debito, prepagate, pos), polizze danni, fino ad arrivare a veri e propri prodotti di consumo: cellulari, computer, scooter etc.

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L’ultima novità è il loro ingresso nel settore dell’intermediazione immobiliare.

Intermediazione immobiliare in banca

Già dal 2011 la Sparkasse Immobilien (Cassa di risparmio di Bolzano) è operativa nel settore, ma la novità è l’ingresso dei primi due gruppi bancari italiani.

Unicredit Subito Casa

Unicredit Subito Casa è la società del gruppo bancario Unicredit che si occupa di intermediazione immobiliare da circa un anno:

• copre già oltre il 90% del Paese grazie a partnership con oltre 300 consulenti immobiliari che agiscono in qualità di liberi professionisti
• nel primo anno di attività ha collocato sul mercato circa 10 mila immobili, con obiettivo di toccare le 20.000 entro giugno
• ha raccolto l’adesione di 130.000 clienti al nuovo servizio “Carta d’Identità del patrimonio immobiliare”, uno strumento che permette una valutazione del proprio immobile. Fornendo il proprio codice fiscale, si riceve in un report la stima del valore dell’immobile, il grado di volatilità e di liquidabilità, nonché alcuni valori qualitativi utili all’eventuale vendita.

Nel caso in cui un cliente abbia intenzione di comprare, vendere o affittare un immobile, può contattare Unicredit Subito Casa che rilascia il Fascicolo Casa, un documento in cui vengono riportate tutte le principali caratteristiche dell’immobile, certificate da un perito terzo: da quelle urbanistiche a quelle catastali, da quelle impiantistiche a quelle di natura energetica.

Intesa Sanpaolo Casa

Intesa Sanpaolo Casa è la nuova società del gruppo bancario dedicata all’attività di intermediazione immobiliare. Appena partita con 12 filiali da aprire entro giugno tra Milano, Roma e Torino,  che diventeranno 20 entro fine anno (raggiungendo anche le città di Bologna, Firenze, Padova e Napoli). A differenza di Unicredit, si tratta di vere e proprie agenzie immobiliari all’interno delle filiali, che saliranno a 300 in 50 città entro il 2017.

Le agenzie permetteranno la compravendita residenziale sia tra privati che tra privati e clienti-costruttori.

Gli obiettivi delle banche

Come accennato all’inizio, l’obiettivo delle banche è anzitutto trovare nuove fonti di ricavi, allargando lo spettro dei servizi e della consulenza offerti ai clienti. Gli istituti bancari possono infatti sfruttare quello che hanno già: la base clienti, la conoscenza del marchio e le filiali distribuite sul territorio.

Alcuni sospettano che tale nuova attività possa anche servire ad vendere lo stock di immobili ipotecati che le banche detengono a fronte dell’insolvibilità sui mutui, senza dover passare per le comuni aste giudiziarie da cui si ricava ben poco. Ma questa sarebbe una lettura parziale.
E’ certamente vero che le aste immobiliari hanno tempi lunghi che deprezzano il bene. Per cui sono evidenti i benefici per la banca da una più veloce compravendita intermediata dalla banca stessa. Ma l’intermediazione immobiliare, pur essendo un business nuovo per la banca, è effettivamente un ambito collegato e con diverse sinergie.

Da una parte il patrimonio immobiliare è una cospicua parte del patrimonio degli italiani, complementare al patrimonio mobiliare (investimenti finanziari) che già le banche spesso gestiscono. Con questa operazione si può quindi offrire ai clienti una consulenza a 360°.

Le banche poi possono aiutare la ripresa del settore edilizio facendo da trade-union tra i loro clienti: le imprese edilizie e i clienti consumatori che vogliono vendere o cercano una casa e un mutuo per finanziarne l’acquisto. In tutti i passaggi della compravendita, dal finanziamento, alla verifica di solvibilità fino al pagamento, una banca può portare notevoli vantaggi di rapidità e convenienza, favorendo l’incrocio fra domanda e offerta.

Benefici e rischi per i consumatori

In Italia ci sono circa 540.000 case invendute, il 26% delle quali è rappresentato dal nuovo. La discesa delle banche potrebbe aiutare a smaltire questo stock creando anche maggiore concorrenza nel settore.

Ovviamente le agenzie immobiliari non ne sono contente, tanto che hanno già effettuato un esposto all’Antitrust.
Come rilevato dalle associazioni degli agenti immobiliari “Con l’intermediazione delle banche il cliente-consumatore intenzionato all’acquisto di un immobile non ha alcuna garanzia di terzietà tra chi vende e chi compra”. Il Codice civile impone che l’intermediario immobiliare metta in contatto le due parti, senza però avere alcun legame con esse. In questo caso l’agente tratta la vendita di un immobile che può essere di proprietà della banca stessa o di un cliente.

L’attività di intermediazione immobiliare, per legge, deve essere separata dall’attività bancaria, in particolare quella di erogazione mutui. Dal 2010, con il Dlgs 141/2010, per gli agenti è vietato segnalare all’acquirente eventuali mutui da sottoscrivere per finanziare l’operazione (anche se poi nella pratica sono numerose le eccezioni, e qui gli agenti immobiliari si nascondono dietro un dito).  Vero però che, anche se ovviamente le banche affermano che manterranno le attività separate, i dubbi ci sono.

Nonostante i rischi, in linea generale ritengo queste iniziative delle banche un’opportunità per una maggiore concorrenza nel settore immobiliare. Un’opportunità da sfruttare, ma valutando attentamente e separatamente i due servizi, senza per questo optare a priori per il mutuo della banca che ha favorito l’intermediazione. Oggi infatti hai a disposizione comodi comparatori online per trovare il miglior mutuo.