Quale mutuo se si alzano i tassi?

Dopo aver visto quali sono le conseguenze di un rialzo dei tassi sugli investimenti, valutiamo quali sono gli effetti di un aumento dei tassi di interesse sui finanziamenti.
L’articolo può essere utile sia a chi deve fare un nuovo mutuo sia a chi intende valutare se cambiarlo tramite la surroga.

Prima di continuare, leggi "Il mutuo per la tua casa", la guida completa al mutuo immobiliare.

Previsioni sull'aumento dei tassi interesse

Il prossimo 7 aprile ci sarà la consueta riunione della Banca Centrale Europea e in quella data è previsto un aumento del tasso BCE dall’1% all’1,25%. Come abbiamo visto poi il mercato si aspetta ulteriori rialzi entro il 2011, con un tasso BCE a fine anno del 1,5 0 1,75%.

I tassi di mercato hanno subito reagito alle dichiarazioni del Presidente della BCE: si noti lo strappo che il 3-4 marzo hanno avuto i tassi Euribor e IRS:



Dopo questo strappo però le fluttuazioni si sono calmate: l’Euribor è rimasto stabile con lievi riduzioni; l’IRS invece è calato, per esempio l’IRS a 5 anni ora è a 2,9 (-0,15 rispetto al 7/3), l’IRS a 20 anni a 3,86% (-0,08).

Le stesse previsioni sui tassi che il 7 marzo davano un Euribor 3 mesi al 2,14% a fine anno (vedi immagine a sinistra) ora si sono ridimensionato un po'.

Come spesso succede inizialmente il mercato di fronte ad una notizia inattesa corregge più del dovuto per poi tornare a valori “normali”.

Impatto dei tassi sui finanziamenti

In ogni caso è chiaro che coloro che hanno o devono sottoscrivere un mutuo dovranno tenere in considerazione queste previsioni sui tassi.

Un rialzo dei tassi dello 0,25% comporta per un finanziamento di 100.000 € un aumento della rata mensile di circa 10-15 euro in funzione della durata.
La crescita riguarda i finanziamenti a tasso variabile che sono direttamente indicizzati al tasso Euribor (in genere a 1 o 3 mesi) e in qualche raro caso al tasso BCE.

A fronte di un aumento dei tassi BCE comunque anche l’indice IRS, che fa da riferimento per i prestiti casa a tasso fisso, è destinato a crescere anche se in misura inferiore.

Scelta del mutuo

Quale finanziamento per la casa scegliere quindi. Molti in questo momento stanno propendendo verso un tasso fisso. A fine 2010 avevo consigliato il tasso fisso visto che c’erano offerte al 4%, ora però i tassi si sono notevolmente alzati.

Per fare un confronto mi aiuto con il sito di Mutui Online. Mentre per un tasso variabile si trovano proposte al 2,2, i mutui a tasso fisso sono al doppio. Per un mutuo a tasso variabile con cap invece si parte dal 2,7-2,8%. C’è da notare che i cap si stanno alzando, se prima la norma era un cap al 5,5 ora molti sono al 5,7%, con alcune eccezioni.

La scelta della tipologia di tasso poi dipende dalle considerazioni di ognuno, è opportuno comunque valutare le migliori offerte in corso per ogni tipologia:

• il tasso variabile offre ancora un bel differenziale rispetto al tasso fisso. Mutuo Arancio offre il 2,20% per un ventennale, senza spese di istruttoria e perizia. Inoltre se si apre il conto corrente arancio (che ha zero costi)  viene offerto un ulteriore sconto sullo spread dello 0,2%: si arriva quindi ad uno spread finale del 2%;
• se si preferisce il variabile con cap suggerisco l’offerta della Banca Popolare di Milano: spread 2,77%, TAEG 2,90 e soprattutto un cap pari al 5,25. Queste condizioni sono un’offerta esclusiva su Mutui online, non in filiale.
• per il tasso fisso Mutuo Cariparma con spread 4,4 ma alti costi (istruttoria 800€) che portano il TAEG a 4,7%. Anche questa è un’offerta presente solo su Mutui online.

In linea generale si deve considerare che anche con le previsioni peggiori, quelle subito dopo le dichiarazioni di possibile rialzo dei tassi, la previsione sull’euribor a fine 2012 era al 2,8%. Questa previsione ora è già calata,  ma comunque vorrebbe dire che fra 2 anni il tasso variabile sarà ancora sotto all’attuale tasso fisso. Se si riesce a spuntare un tasso finito vicino al 2% come con Mutuo Arancio il variabile rimane la migliore soluzione.

Ovviamente occorre considerare che la rata crescerà, quindi lasciati un margine tra rata pagata e rata sostenibile. Il tasso fisso può invece essere una buona opzione se riesci a trovare offerte intorno al 4,5% come per esempio quella indicata.

Se chi deve scegliere può valutare le due opzioni,se hai già fatto un mutuo a tasso variabile ora potrebbe essere ancora presto per fare una surroga in quanto pagherai una rata superiore del 20% per oltre due anni.
Tieni conto che la BCE potrà rialzare i tassi fino al 2% entro il 2012 per riportarli a valori normali, ma poi i successivi aumenti dovranno tenere sempre più conto della ripresa economica e della situazione dei debiti pubblici europei. Solo quando questi ultimi due punti saranno più chiari, si potranno avere prospettive di forte crescita dei tassi e quindi sarà sicuramente il momento di cambiare.

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