Acquistare una casa proveniente da donazione: rischi e soluzioni

L’acquisto di un immobile è sempre un passo importante, ma lo diventa ancora di più quando la casa che si intende comprare proviene da donazione. In questo caso, infatti, la provenienza donativa può comportare alcuni rischi giuridici che l’acquirente deve conoscere e valutare con attenzione.

Perché la donazione può essere rischiosa?

Il problema nasce dal fatto che la donazione può ledere i diritti dei cosiddetti legittimari: coniuge, unito civilmente, figli e, in mancanza di questi, i genitori del donante. Questi soggetti hanno diritto a una quota minima dell’eredità, stabilita dal Codice civile (articolo 536 e seguenti).

Se la donazione effettuata in vita dal donante ha ridotto o compromesso questa quota, i legittimari possono, dopo la morte del donante, esercitare:

l’azione di riduzione (artt. 553 e seguenti c.c.), per far dichiarare inefficaci le disposizioni che hanno leso i loro diritti;
l’azione di restituzione (art. 563 c.c.), che consente di recuperare i beni donati anche se sono già stati venduti a terzi.

Di conseguenza, chi acquista un immobile da un donatario rischia che, a seguito di una causa intentata dai legittimari, l’acquisto venga messo in discussione e il bene debba essere restituito.

Quando l’acquisto diventa sicuro

Il rischio non è infinito, ma si estingue con il passare del tempo o in presenza di determinate condizioni:

Decorso del termine di 20 anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari: oltre questo limite, l’azione di restituzione non è più esperibile.
Decorso del termine di 10 anni dall’apertura della successione del donante: anche in questo caso si estingue il diritto dei legittimari di agire.
Rinuncia all’azione di riduzione: i legittimari, dopo la morte del donante, possono rinunciare formalmente a contestare la donazione con un atto notarile.

Rimedi per l’acquirente

Per tutelarsi, l’acquirente ha a disposizione diversi strumenti:

Polizza assicurativa: esistono prodotti assicurativi specifici che coprono i rischi derivanti da azioni di riduzione e restituzione. Se fai un mutuo la stessa banca te li dovrebbe imporre.
Garanzie contrattuali: è possibile inserire nell’atto di compravendita clausole a tutela dell’acquirente, come obblighi di manleva a carico del venditore.
Accordi con i legittimari: in alcuni casi, si può ottenere la rinuncia preventiva (dopo la morte del donante) da parte degli eredi legittimari.
Attenta due diligence: tramite il notaio e consulenti legali è fondamentale verificare la storia dell’immobile e la situazione familiare del donante.

Conclusioni

Acquistare una casa proveniente da donazione non è impossibile, ma comporta rischi specifici che non vanno sottovalutati. L’acquirente deve essere consapevole che, fino alla stabilizzazione dell’acquisto, i legittimari del donante potrebbero agire in giudizio per recuperare il bene.
Con le dovute cautele – assicurative, contrattuali e giuridiche – è però possibile ridurre o azzerare questi rischi e procedere all’acquisto con maggiore serenità.

Se richiedi un mutuo la banca potrebbe richiederti la polizza donazione, alcune banche invece potrebbero negare il finanziamento. Per tutti i dubbi leggi la Guida al Mutuo.