Mutuo ai figli con l’aiuto dei genitori

Acquistare la prima casa è un traguardo importante, ma per i giovani senza reddito o con un reddito limitato (i cosiddetti "incapienti"), ottenere un mutuo può essere una sfida. In molti casi, l'intervento dei genitori si rivela fondamentale, ma è cruciale comprendere le implicazioni, soprattutto in termini di deducibilità degli interessi passivi.

Sul tema finanziamenti per la casa parlo approfonditamente nella Guida al Mutuo, qui tocchiamo il tema dei mutui ai giovani con supporto dei genitori.  

 

Prendiamo il caso di una figlia universitaria di 24 anni, senza reddito, che acquista un piccolo appartamento come unica intestataria, usufruendo delle agevolazioni "prima casa" grazie a una donazione paterna di una quota del 20% del prezzo dell'immobile. La banca è disposta a concederle il mutuo solo se questo è cointestato con uno dei genitori, dato il loro reddito da lavoro dipendente o pensione. La domanda sorge spontanea: una volta che la figlia avrà un proprio reddito, potrà detrarre la totalità degli interessi sul mutuo e le spese accessorie?

 

La Deducibilità degli Interessi Passivi: Le Condizioni

La buona notizia è che la figlia potrà detrarre gli interessi passivi a partire dal momento in cui avrà un reddito e una conseguente imposta "capiente", cioè sufficiente a beneficiare della detrazione. Tuttavia, per poter accedere a questo beneficio, è necessario che siano soddisfatte alcune condizioni temporali fondamentali:

• Stipula del Mutuo: Il mutuo deve essere stipulato entro dodici mesi antecedenti o successivi all'acquisto dell'unità immobiliare.
• Abitazione Principale: L'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso.

Questi requisiti sono sanciti dall'articolo 15, lettera b, del DPR 917/1986 (TUIR). Rispettando questi termini, il diritto alla detrazione si consolida.

 

Cointestazione del Mutuo: Occhio alla Quota Detraibile

Qui sorge la questione chiave nel caso di mutui cointestati. La misura della detrazione degli interessi passivi, pur rimanendo nel limite complessivo di quattromila euro, è rapportata alla quota che fa riferimento al contribuente proprietario dell'immobile.

Ciò significa che, se il mutuo è cointestato tra la figlia (proprietaria) e il genitore (non comproprietario dell'immobile), solo la figlia avrà diritto alla detrazione. Il genitore, non essendo proprietario o comproprietario dell'immobile, non potrà fruire di questo beneficio fiscale per la sua quota di interessi (nel nostro esempio 20%). Questo comporta una limitazione alla detrazione totale che potrebbe essere ottenuta sull'intero importo degli interessi.

 

La Soluzione Ottimale: Garante Terzo

Per evitare questa limitazione e permettere alla figlia, una volta diventata "capiente", di detrarre la totalità degli interessi sul mutuo, la soluzione più opportuna (se accettata dalla banca mutuante) sarebbe che la figlia risultasse intestataria esclusiva del contratto di mutuo, con il genitore nella veste contrattuale di garante terzo (in genere tramite fideiussione).

In questo scenario, il genitore offre una garanzia alla banca, ma il mutuo resta formalmente intestato alla figlia. Così facendo, quando quest'ultima genererà un reddito sufficiente, potrà detrarre l'intero ammontare degli interessi passivi e delle spese accessorie, nel rispetto dei limiti di legge.

 

La scelta della struttura del mutuo è quindi cruciale per massimizzare i benefici fiscali in situazioni in cui i figli sono inizialmente incapienti.  Il problema è che sarà la banca a decidere quale situazione le dia la migliore garanzia, si può comunque sempre proporre la soluzione più comoda.

 

Un’alternativa valida anche se a volte border line è quella di aumentare la quota del mutuo intestato alla figlia. Riprendiamo il nostro esempio: la figlia paga l’80% e il padre il 20% dell’immobile, immobile che sarà intestato (ipotecato) solo dalla figlia.  Supponiamo il classico caso in cui il mutuo copra l’80% del prezzo di acquisto, si può ipotizzare che la banca finanzi la quota della figlia. In tal caso quindi la banca potrà inserire nella sua procedura una percentuale pari al 99% di imposta e detrazione interessi per la figlia (99% perché comunque il padre quale mutuatario dovrà aver almeno l’1%). 

Premesso che la banca non fa il fiscalista, puoi comunque valutare con il gestore anche questa situazione. Ti ricordo in proposito la Guida al Mutuo che ti anticipa tutte le questioni che devi sapere e le domande che devi fare e chiarire prima di arrivar alla stipula (e anche dopo).