Innanzitutto, è cruciale verificare la reale proprietà dell'immobile consultando i registri immobiliari presso l'Ufficio del Territorio dell'Agenzia delle Entrate. Questa verifica permette di accertarsi che chi vende sia effettivamente il proprietario e che non ci siano ipoteche, pignoramenti o cause legali in corso, come rivendicazioni di proprietà per usucapione. Sebbene queste verifiche siano generalmente compito del notaio, il quale è responsabile di eventuali omissioni se non espressamente dispensato dal cliente, è consigliabile effettuare un controllo anche autonomamente, recandosi di persona allo sportello o presentando una domanda online, fornendo i dati catastali dell'immobile e pagando una modica cifra.
Un altro aspetto delicato riguarda le donazioni. Se il venditore ha ricevuto l'immobile tramite donazione, gli eredi del donante potrebbero contestarla dopo la sua morte se ritengono di aver ricevuto una quota insufficiente. In tal caso, anche l'acquirente in buona fede potrebbe essere costretto a restituire l'immobile. Una maggiore sicurezza si ha se sono trascorsi almeno vent'anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante. Inoltre, è prudente effettuare una visura ipotecaria anche poco prima del rogito per assicurarsi che nel frattempo non siano state iscritte nuove ipoteche o pignoramenti. Questa visura indica anche se l'immobile è stato messo all'asta.
Parallelamente, è necessario richiedere una visura catastale a nome del venditore per verificare che i dati identificativi dell'immobile (foglio e particella) corrispondano a quelli che verranno indicati nell'atto notarile. È inoltre consigliabile richiedere una copia della planimetria catastale e confrontarla con la situazione reale dell'immobile per accertarsi che non siano state effettuate modifiche abusive nel tempo. In caso di abusi edilizi, l'acquirente potrebbe essere soggetto a ordini di demolizione, pur avendo diritto a richiedere un risarcimento danni al venditore. La vendita di un immobile abusivo è nulla. È fondamentale verificare la conformità urbanistica dell'immobile richiedendo gli estremi dei titoli abilitativi (concessione, licenza, SCIA, condono se presente) a seconda dell'epoca di costruzione e delle eventuali modifiche apportate.
Se l'immobile si trova in un condominio, è buona norma visionare il regolamento condominiale per verificare eventuali limitazioni all'uso dell'appartamento o delle parti comuni e le modalità di ripartizione delle spese. È inoltre indispensabile farsi rilasciare dall'amministratore una attestazione scritta sull'esistenza di eventuali cause pendenti e sull'esatto pagamento delle spese condominiali da parte del venditore. L'acquirente è corresponsabile per le quote condominiali non pagate dal precedente proprietario relative all'anno in corso e a quello precedente.
Al momento della vendita, il venditore deve consegnare le certificazioni di conformità degli impianti (elettrico, idraulico, ecc.) e l'Attestato di Prestazione Energetica (APE), che indica le caratteristiche energetiche dell'immobile e la sua classe energetica, fornendo un'indicazione dei costi di riscaldamento. Infine, è fondamentale che il venditore consegni il certificato di agibilità , che attesta che l'immobile possiede tutti i requisiti di legge per essere utilizzato come abitazione. Se il certificato è stato richiesto ma non ancora rilasciato, il venditore dovrà fornire una copia della domanda con il numero di protocollo.
Oltre agli aspetti legali e tecnici, è importante considerare anche il contesto in cui si trova l'immobile: la presenza di servizi essenziali come supermercati, farmacie, e la qualità del vicinato possono influenzare significativamente la qualità della vita nella nuova casa.
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