Cosa rischia chi compra una casa con precedente donazione?

Tra i punti di attenzione citati nella guida al mutuo indico la presenza di una precedente donazione dell'immobile. La donazione, in quanto atto suscettibile di essere impugnato con azione di riduzione dagli eredi legittimari lesi, costituisce una provenienza problematica che va analizzata, rischiando il terzo acquirente di essere privato del bene acquistato. 

Il rischio si estende ai 10 anni dalla morte del donante (momento a partire dal quale la rinuncia diviene possibile) o di 20 anni dalla trascrizione della donazione. Pur in assenza di rinuncia, decorsi detti termini, il rischio viene in ogni caso meno e l'immobile ricevuto in donazione torna ad essere facilmente vendibile.

Ma cosa accade laddove il donatario voglia vendere il bene ricevuto prima del decorso dei precedenti termini? Quali gli strumenti a garanzia del terzo acquirente? 

Se il donante è ancora in vita, potrà stipularsi un atto risolutivo della donazione. Ossia un atto tra donante e donatario che risolve la donazione retroattivamente. Una volta eliminata ab origine la provenienza donativa, il donante, tornato proprietario, è libero di vendere e, se desidera beneficiare il donatario del prezzo così ricevuto, potrà comunque procedere alla donazione della somma di denaro in suo favore. 

In realtà però anche questo atto non esclude i rischi. Non a caso le banche in questi casi chiedono persino non una ma due polizze donazione ritenendo appunto due gli atti che fanno nascere/morire diritti che possono esser impugnati.

Cosa accade invece se il donante è deceduto o non possa o voglia risolvere la donazione compiuta a suo tempo? In tal caso il donatario, allo scopo di rendere immediatamente vendibile il bene ricevuto, potrà stipulare una polizza assicurativa (cd. donazione sicura) che garantisca il terzo acquirente (e la banca mutuante che sul bene iscrive ipoteca) dal danno derivante dall'esercizio vittorioso a suo carico dell'azione di restituzione del bene. 

In pratica il donatario che vuole vendere il bene ricevuto prima del decorso del termine decennale dalla morte del donante o ventennale dalla trascrizione della donazione, potrà facilmente farlo facendo ricorso a un'assicurazione il cui premio è mediamente di 700-900 euro.