Detrazione fiscale mutui casa nel 730

Tempo di dichiarazioni fiscali e 730. Per chi ha il mutuo è importante ricordare come calcolare la detrazione fiscale per il mutuo casa.

Prima di continuare, leggi "Il mutuo per la tua casa", la guida completa al mutuo immobiliare.

Quando si può detrarre il mutuo?

La detrazione fiscale spetta in caso di finanziamento con ipoteca (che teoricamente può essere iscritta anche su un immobile diverso da quello oggetto della compravendita) per l'acquisto dell'abitazione principale. Il concetto di abitazione principale è diverso da quello di “prima casa”. Si intende infatti la dimora abituale che può anche non essere la residenza anagrafica.

Possono beneficiare della detrazione le persone fisiche che sono sia mutuatari che proprietari dell’immobile (anche per una quota). Sono esclusi gli usufruttuari in quanto non hanno la proprietà che spetta al solo nudo proprietario. Da queste regole si evince che se ci sono più proprietari ma uno solo è mutuatario, solo a questo spetta la detrazione fiscale per l’intero importo.

Vincoli temporali

Il mutuo deve essere stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi all'acquisto della casa.  Inoltre entro un anno l’immobile va adibito ad abitazione principale (anche di un familiare non a carico del proprietario)

Se la casa è in affitto si può comunque detrarre da subito il mutuo ma si deve:

• notificare all’inquilino l’atto di sfratto entro tre mesi dall’acquisto
• adibire l’immobile ad abitazione principale entro un anno dall’uscita del locatario

In caso di ristrutturazione invece la detrazione parte solo dalla data in cui la casa diventa abitazione principale, che deve avvenire entro due anni dall’acquisto e comunque entro i sei mesi dalla conclusione dei lavori. Il mutuo va stipulato entro i sei mesi precedenti o i 18 mesi successivi all’inizio dei lavori.

Calcolo detrazione fiscale sul mutuo

La detrazione spetta per un importo pari al 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori iniziali pagati nell’anno fiscale di competenza, entro un limite di 4.000 euro. Vanno considerate le spese in base al momento del pagamento, non di competenza (es. il pagamento della rata di dicembre 2011 non si detrae quest’anno se è avvenuto a gennaio 2012).

La detrazione spetta ad ognuno dei beneficiari in base alle sue quote. Solo nel caso di mutuo e proprietà in capo a due coniugi di cui uno a carico, il coniuge con reddito può detrarre per intero anche la quota dell’altro (per mutui stipulati dopo il 1993). Se il mutuo è stato sovvenzionato dallo Stato o da altri enti pubblici si può detrarre solo la quota a carico del contribuente.

Per contrastare i fenomeni di evasione fiscale, qualora il valore del mutuo sia superiore al costo di acquisto della casa (comprensivo degli oneri accessori) gli interessi passivi sono detraibili solo per la quota relativa al valore dell’immobile (es. mutuo 100 e valore di acquisto 80, si potranno detrarre solo l’80% degli interessi passivi).

Spese accessorie detraibili

Le spese accessorie sul mutuo casa detraibili sono:

• onorario del notaio per la stipula del mutuo
• spese di perizia
• spese di istruttoria
• imposta per iscrizione o cancellazione dell’ipoteca
• imposta sostitutiva sul capitale prestato
• penale di estinzione anticipata del mutuo
• perdite su cambio per mutui in valuta estera

Come già indicato tali oneri possono essere detratti nell’anno fiscale in cui sono stati liquidati e si sommano agli interessi passivi di competenza (ricordo che se la somma di interessi e spese supera i 4.000 euro, quest’ultimo è l’importo su cui calcolare la detrazione).
La detrazione si calcola quindi applicando il 19% alla somma di interessi e spese.

Non sono detraibili:

• spese notarili sostenute per l’acquisto della casa
• premi assicurativi legati al finanziamento

In caso di ristrutturazione l’importo massimo di spese e interessi è ridotto a 2,582,28 euro. Possono essere cumulati gli eventuali interessi originari dell’acquisto della casa con quelli successivi per la ristrutturazione.

La banca presso cui si è stipulato il mutuo invierà per tempo il documento di certificazione fiscale con l’importo degli interessi di competenza.

Come compilare il 730

La detrazione fiscale per le spese del mutuo casa va indicata nel quadro E, per la precisione dal rigo E7 a E11.
Nel rigo E7 vanno indicati gli interessi passivi e le spese accessorie pagate nell’anno fiscale di competenza. Il rigo E8 deve esser compilato in caso di mutui stipulati prima del 1993 per l’acquisto di case diverse dall’abitazione principale.
Il rigo E9 serve per gli interessi per mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione degli immobili.

Infine il rigo E10 riguarda le spese e gli interessi per i  mutui ipotecari contratti per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di un immobile da adibire ad abitazione principale (in questo caso come già scritto il limite è 2.582,28 euro).
Altre indicazioni, incluso un esempio di calcolo, puoi trovarle nell’articolo che avevo scritto in merito giusto un anno fa.