Detrazioni fiscali degli interessi sul mutuo casa

E’ tempo di dichiarazione delle tasse e può essere utile rinfrescare le regole sulle detrazione fiscale delle spese e degli interessi del finanziamento casa. 

Prima di continuare, leggi "Il mutuo per la tua casa", la guida completa al mutuo immobiliare.

Requisiti per le detrazioni fiscali

Anzitutto la detrazione fiscale può essere fatta solo per il mutuo ipotecario. Sono esclusi prestiti o aperture di credito ipotecario anche se destinati all’abitazione. Inoltre si possono detrarre i costi relativi ai soli mutui destinati a:

• acquisto dell'abitazione principale e delle relative pertinenze come box e cantine (non spetta alcuna detrazione in caso di mutuo per l’acquisto delle sole pertinenze);
• costruzione dell'abitazione principale;
• ristrutturazione totale dell'abitazione principale comprovata da concessione edilizia e tale da trasformare l’immobile;
• sostituzione di altro mutuo detraibile  entro i  limiti del debito residuo del mutuo originale.

Per abitazione principale si intende quella dove dimorano abitualmente il contribuente o i suoi familiari. La detrazione spetta quindi al contribuente che ha acquistato la casa ed è titolare del contratto di mutuo, anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).

Inoltre ricorda che:

• in caso di mutuo per acquisto della casa l'immobile va adibito ad abitazione principale entro un anno dall'atto di mutuo pena la perdita definitiva della detraibilità (tranne in caso di trasferimento per motivi di lavoro subentrati dopo l'acquisto). Il periodo può essere esteso a due anni in caso di ristrutturazione documentata ma la detrazione spetta solo dal momento in cui l'immobile viene adibito ad abitazione principale.
• in caso di finanziamenti per costruzione o ristrutturazione il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi prima o dopo la data di inizio dei lavori e l'immobile va adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine degli stessi che devono concludersi nei termini previsti dalla concessione edilizia (salvo proroghe).

Nel momento in cui l’immobile non è più adibito a  prima casa cessa la detraibilità fiscale degli interessi e dei costi del mutuo (tranne nel caso di trasferimento per motivi di lavoro).

Spese e interessi detraibili

Si possono detrarre dalle tasse:

• le spese di istruttoria
• i costi della perizia
• l’imposta sostitutiva sul mutuo
• le spese notarili: l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese d’iscrizione e cancellazione dell'ipoteca
• la quota degli interessi passivi delle rate del mutuo

Non sono detraibili le spese notarili per il contratto di compravendita ma solo quelle relative all'atto di mutuo (ricordati quindi di far fare una fattura separata, se il notaio ne ha fatta una unica chiedi che i due importi vengano separati). Gli interessi passivi sono detraibili negli anni in cui vengono pagati, gli altri costi sono detraibili solo nel primo anno del mutuo.

NB:  la commissione di intermediazione pagata all’Immobiliare per l’acquisto dell’abitazione principale può essere detratta fino ad un massimo di  1.000 euro e va indicata nel  rigo E17. Non rientra comunque nei limiti della detrazione dei mutui casa.

In caso di co-intestazione ogni intestatario del finanziamento porta in detrazione la propria quota. Se il mutuo è cointestato con il coniuge privo di reddito però si possono cumulare le due quote. Questo vale solo per il coniuge, quindi in caso di mutuo a tre tra marito, moglie e altro parente in cui solo il marito ha reddito dichiarabile, il marito potrà detrarre la sua quota di costi (33%) e quella della moglie (33%). Il rimanente terzo andrà perso e non sarà detraibile.

I limiti

Ci sono dei limiti agli importi detraibili dalle tasse. Anzitutto la detrazione fiscale spetta fino ad un valore massimo pari al valore di acquisto dell’immobile (prezzo della compravendita dichiarato nel rogito). Se per esempio il prezzo dichiarato fosse di 100.000 potrai portare in detrazione un mutuo fino a 100.000 €. Quindi se il mutuo fosse di 150.000 potrai detrarre fiscalmente solo i due terzi (100.000 diviso 150.000) delle spese e degli interessi pagati per il finanziamento.

Per il mutuo per ristrutturazione o costruzione la detrazione è limitata alla frazione di mutuo effettivamente utilizzata in ciascun anno per i lavori (in genere in questo caso si utilizza la formula a SAL, Stato Avanzamento Lavori con erogazioni a tranche man mano che procedono i lavori). L’importo massimo (totale spese e interessi)  ammesso alla detrazione fiscale è:

• 4.000 € annui per i mutui per acquisto
• 2.582,28€ annui per i mutui per costruzione e ristrutturazione

Questo limite è complessivo: in caso di finanziamento per l'acquisto della casa cointestato a due persone ognuno avrà un limite di 2.000€.

Gli interessi sul mutuo del primo anno

Particolare attenzione deve essere prestata il primo anno del mutuo. Come hai visto, a parte gli interessi passivi sono detraibili una serie di costi (notaio, perizia, istruttoria etc) che si sostengono nella fase iniziale del finanziamento. Inoltre la quota interessi della rata è maggiore a inizio mutuo.  E’ quindi più facile superare il limite dei 4.000€ nel primo anno, per questo può esser utile stipulare il mutuo verso fine anno in modo da riuscire a detrarre tranquillamente tutti i costi più gli interessi di pochi mesi.

Fai attenzione poi che i costi sono ammessi in detrazione esclusivamente nell'anno in cui vengono sostenuti. Se ti dimentichi di richiedere la detrazione non potrai più farlo. E’ importante ricordare la data in cui si paga la rata del mutuo perché è quella che fa fede indipendentemente dalla scadenza di pagamento (se paghi il 2 gennaio 2012 la rata di dicembre 2011, gli interessi saranno detraibili nel 2012).

Calcola quindi tutte le spese e gli interessi del mutuo sostenuti nell’anno, sul totale (entro i limiti visti in precedenza e per la tua quota in caso di co-intestazione)  avrai un rimborso del 19% tramite il meccanismo della detrazione di imposta.
Considerando il limite massimo di 4.000€, il 19% equivalente al rimborso massimo è pari a 760€ annui.

Esempio di detrazione

Per chiarire il concetto facciamo un esempio scolastico. Supponiamo che quest’anno sia stipulato un mutuo da due novelli sposi. Il primo anno le spese sono 3.000 euro e gli interessi 2.200 per un totale di 5.200€. A causa del limite di legge però potranno detrarre un massimo di 4.000€ e quindi ognuno avrà un limite di 2.000. Calcolando il 19% su questo importo si ottiene il valore della detrazione per ciascuno dei coniugi: 380€.
 

 

Cosa devi fare - la procedura da seguire

Ovviamente per ottenere le detrazioni fiscali devi fare opportuna dichiarazione dei redditi:

• se sei lavoratore dipendente puoi consegnare la documentazione al CAF per la compilazione del tuo 730 (la documentazione originale devi conservarla tu);
• se sei un lavoratore autonomo dovrai indicare la quota detraibile nella tua dichiarazione dei redditi (Modello UNICO).

Per la documentazione delle spese:

• le spese accessorie al mutuo risultano dalle contabili bancarie e dalle fatture del perito e del notaio;
• gli interessi passivi sono certificati dalla banca una volta all'anno con lettera inviata entro il mese di maggio. Se non l’hai ricevuta chiedi un duplicato alla tua banca.

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