Detrazioni fiscali degli interessi sul mutuo casa

detrazione-fiscale-interessi-mutuoE’ tempo di dichiarazione delle tasse e può essere utile rinfrescare le regole sulle detrazione fiscale delle spese e degli interessi del finanziamento casa.

Requisiti per le detrazioni fiscali

Anzitutto la detrazione fiscale può essere fatta solo per il mutuo ipotecario. Sono esclusi prestiti o aperture di credito ipotecario anche se destinati all’abitazione. Inoltre si possono detrarre i costi relativi ai soli mutui destinati a:
  • acquisto dell'abitazione principale e delle relative pertinenze come box e cantine (non spetta alcuna detrazione in caso di mutuo per l’acquisto delle sole pertinenze);
  • costruzione dell'abitazione principale;
  • ristrutturazione totale dell'abitazione principale comprovata da concessione edilizia e tale da trasformare l’immobile;
  • sostituzione di altro mutuo detraibile  entro i  limiti del debito residuo del mutuo originale.
Per abitazione principale si intende quella dove dimorano abitualmente il contribuente o i suoi familiari. La detrazione spetta quindi al contribuente che ha acquistato la casa ed è titolare del contratto di mutuo, anche se l'immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).

Inoltre ricorda che:
  • in caso di mutuo per acquisto della casa l'immobile va adibito ad abitazione principale entro un anno dall'atto di mutuo pena la perdita definitiva della detraibilità (tranne in caso di trasferimento per motivi di lavoro subentrati dopo l'acquisto). Il periodo può essere esteso a due anni in caso di ristrutturazione documentata ma la detrazione spetta solo dal momento in cui l'immobile viene adibito ad abitazione principale.
  • in caso di finanziamenti per costruzione o ristrutturazione il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi prima o dopo la data di inizio dei lavori e l'immobile va adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine degli stessi che devono concludersi nei termini previsti dalla concessione edilizia (salvo proroghe).
Nel momento in cui l’immobile non è più adibito a  prima casa cessa la detraibilità fiscale degli interessi e dei costi del mutuo (tranne nel caso di trasferimento per motivi di lavoro).

Spese e interessi detraibili

Si possono detrarre dalle tasse:
  • le spese di istruttoria
  • i costi della perizia
  • l’imposta sostitutiva sul mutuo
  • le spese notarili: l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese d’iscrizione e cancellazione dell'ipoteca
  • la quota degli interessi passivi delle rate del mutuo
Non sono detraibili le spese notarili per il contratto di compravendita ma solo quelle relative all'atto di mutuo (ricordati quindi di far fare una fattura separata, se il notaio ne ha fatta una unica chiedi che i due importi vengano separati). Gli interessi passivi sono detraibili negli anni in cui vengono pagati, gli altri costi sono detraibili solo nel primo anno del mutuo.

NB:  la commissione di intermediazione pagata all’Immobiliare per l’acquisto dell’abitazione principale può essere detratta fino ad un massimo di  1.000 euro e va indicata nel  rigo E17. Non rientra comunque nei limiti della detrazione dei mutui casa.

In caso di co-intestazione ogni intestatario del finanziamento porta in detrazione la propria quota. Se il mutuo è cointestato con il coniuge privo di reddito però si possono cumulare le due quote. Questo vale solo per il coniuge, quindi in caso di mutuo a tre tra marito, moglie e altro parente in cui solo il marito ha reddito dichiarabile, il marito potrà detrarre la sua quota di costi (33%) e quella della moglie (33%). Il rimanente terzo andrà perso e non sarà detraibile.

I limiti

Ci sono dei limiti agli importi detraibili dalle tasse. Anzitutto la detrazione fiscale spetta fino ad un valore massimo pari al valore di acquisto dell’immobile (prezzo della compravendita dichiarato nel rogito). Se per esempio il prezzo dichiarato fosse di 100.000 potrai portare in detrazione un mutuo fino a 100.000 €. Quindi se il mutuo fosse di 150.000 potrai detrarre fiscalmente solo i due terzi (100.000 diviso 150.000) delle spese e degli interessi pagati per il finanziamento.

Per il mutuo per ristrutturazione o costruzione la detrazione è limitata alla frazione di mutuo effettivamente utilizzata in ciascun anno per i lavori (in genere in questo caso si utilizza la formula a SAL, Stato Avanzamento Lavori con erogazioni a tranche man mano che procedono i lavori). L’importo massimo (totale spese e interessi)  ammesso alla detrazione fiscale è:
  • 4.000 € annui per i mutui per acquisto
  • 2.582,28€ annui per i mutui per costruzione e ristrutturazione
Questo limite è complessivo: in caso di finanziamento per l'acquisto della casa cointestato a due persone ognuno avrà un limite di 2.000€.

Gli interessi sul mutuo del primo anno

Particolare attenzione deve essere prestata il primo anno del mutuo. Come hai visto, a parte gli interessi passivi sono detraibili una serie di costi (notaio, perizia, istruttoria etc) che si sostengono nella fase iniziale del finanziamento. Inoltre la quota interessi della rata è maggiore a inizio mutuo.  E’ quindi più facile superare il limite dei 4.000€ nel primo anno, per questo può esser utile stipulare il mutuo verso fine anno in modo da riuscire a detrarre tranquillamente tutti i costi più gli interessi di pochi mesi.

Fai attenzione poi che i costi sono ammessi in detrazione esclusivamente nell'anno in cui vengono sostenuti. Se ti dimentichi di richiedere la detrazione non potrai più farlo. E’ importante ricordare la data in cui si paga la rata del mutuo perché è quella che fa fede indipendentemente dalla scadenza di pagamento (se paghi il 2 gennaio 2012 la rata di dicembre 2011, gli interessi saranno detraibili nel 2012).

Calcola quindi tutte le spese e gli interessi del mutuo sostenuti nell’anno, sul totale (entro i limiti visti in precedenza e per la tua quota in caso di co-intestazione)  avrai un rimborso del 19% tramite il meccanismo della detrazione di imposta.
Considerando il limite massimo di 4.000€, il 19% equivalente al rimborso massimo è pari a 760€ annui.

Esempio di detrazione

Per chiarire il concetto facciamo un esempio scolastico. Supponiamo che quest’anno sia stipulato un mutuo da due novelli sposi. Il primo anno le spese sono 3.000 euro e gli interessi 2.200 per un totale di 5.200€. A causa del limite di legge però potranno detrarre un massimo di 4.000€ e quindi ognuno avrà un limite di 2.000. Calcolando il 19% su questo importo si ottiene il valore della detrazione per ciascuno dei coniugi: 380€.
 Esempio-detrazione-tasse-mutuo

 

Cosa devi fare - la procedura da seguire

Ovviamente per ottenere le detrazioni fiscali devi fare opportuna dichiarazione dei redditi:
  • se sei lavoratore dipendente puoi consegnare la documentazione al CAF per la compilazione del tuo 730 (la documentazione originale devi conservarla tu);
  • se sei un lavoratore autonomo dovrai indicare la quota detraibile nella tua dichiarazione dei redditi (Modello UNICO).
Per la documentazione delle spese:
  • le spese accessorie al mutuo risultano dalle contabili bancarie e dalle fatture del perito e del notaio;
  • gli interessi passivi sono certificati dalla banca una volta all'anno con lettera inviata entro il mese di maggio. Se non l’hai ricevuta chiedi un duplicato alla tua banca.
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28 commenti:

Anonimo ha detto...

buonasera
ho stipulato un mutuo SAL con accensione di ipoteca in ottobre 2010.
E' previsto un piano di preammortamento di 6 mesi, in cui ho pagato solo quota interessi del denaro effettivamente erogatomi. Nella fattispecie, erano previste tre tranches di 50000 euro ciascuno. Per la prima tranches ho pagato circa 170 euro al mese. Quindi per l'anno 2010 ho versato 170 per 3 mesi= 510 euro.
Posso portarli in detrazione, insieme alle spese notarili di 1300 euro e di perizia (della banca) di 250 euro?
Grazie

Anonimo ha detto...

si li puoi detrarre

cgmarco ha detto...

< A ha a carico il coniuge ,privo di reddito, che ha acquistato una abitazione come sua abitazione principale,interamente in sua proprietà. A, come debitore non datore del mutuo relativo, ha diritto alla detrazione fiscale ?

BdR ha detto...

ciao Marco,
non sono esperto di tutti i dettagli fiscali quindi prendi quanto dico con beneficio di inventario, ma penso che nel tuo caso non si possa detrarre in quanto non mutuatario

Anonimo ha detto...

Per un mutuo da accendere entro dicembre 2011 è possibile portare in detrazione nel 2012 soltanto gli oneri accessori sostenuti o necessita almeno una rata versata nel 2011? Grazie.

BdR ha detto...

non c'è bisogno di una rata pagata. Puoi portare in detrazione i vari costi del mutuo, vedi elenco nell'articolo

Anonimo ha detto...

Salve! ho acquistato un immobile al grezzo e fatto lavori di costruzione. un caf sostiene che il mutuo non può essere interamente detratto ma solo per la parte fatture di costruzione....
cioè l'importo dell'acquisto del grezzo secondo loro non rientra nè nell'acquisto prima casa (in quanto non agibile e non definibile abitazione principale)nè nella costruzione.
e' vero????

BdR ha detto...

Non è detraibile l'acquisto del terreno su cui si costruisce, mentre è detraibile l'acquisto del grezzo.
Può portare al Caf la risoluzione 1E del 2007 dell'agenzia delle entrate

http://www.espertorisponde.ilsole24ore.com/Documenti/ProblemaDellaSettimana/2012/042012/20120402/PRASSI/RIS_AGEN_1E_2007.pdf

Anonimo ha detto...

Ringrazio davvero molto.
anche se la detrazione massima sulla costruzione è minore, rispetto a quanto previsto per l'acquisto vero e proprio, almeno non è tutto perso!

Anonimo ha detto...

buongiorno io ho acquistato casa e stipulato un mutuo nel 2007. abitazione e contratto di mutuo entrambi intestati a me al 100%. Sono coniugata in regime di comunione dei beni ma da due anni non lavoro. Il mio consulente fiscale mi ha detto che non avendo reddito non posso recuperare nè gli interessi del mutuo nè la quinta rata decennale delle detrazioni del 36% per il recupero edilizio (acquisto del box pertinenziale con bonifico e fattura a mio carico). E' corretto? nel caso che mio marito si accolli il mutuo che attualmente effettivamente grava su di lui potrebbe portare lui in detrazione quanto di mia spettanza come attualmente avviene solo per le spese mediche?

BdR ha detto...

Si possono detrarre gli interessi del mutuo se si è sia mutuatari che proprietari dell'immobile. Una volta che ci sono questi due requisiti suo marito può detrarre gli interessi, eventualmente anche per la sua quota se il mutuo diventa cointestato

Anonimo ha detto...

Buongiorno, ho stipulato un mutuo per ristrutturazione nel 2008 per l'abitazione principale mia e di mio marito a mio nome con lui come garante. La proprietà della casa già apparteneva e appartiene tuttora a lui: è vero che per questo motivo, non essendo io proprietaria, non posso detrarre gli interessi passivi pagati sul mutuo nè può farlo lui perchè il mutuo è intestato a me? Grazie e buona giornata.

Anonimo ha detto...

Buongiorno. ho stipulato un mutuo ipotecario a luglio 2011. stamane in sede di dichiarazione dei redditi 730-2012 l'impiegata del CAF mi ha detto che non sono detraibili le spese di istruttoria per l'accensione del suddetto mutuo e le spese di perizia tecnica. Entrambe mi pare di capire che si possono detrarre. come posso dimostrarlo all'impiegata ?
Grazie

BdR ha detto...

1.Purtroppo confermo che per detrarre le spese del mutuo bisogna essere sia proprietari che mutuatari.

2. istruttoria e periza sono detraibili entro i limiti dei 4.000€. Mi hanno riportato vari casi di errori dei CAF, ma questo mi sembra clamoroso. Insista e nel caso chieda di parlare con qualcun altro.

Anonimo ha detto...

Buongiorno ho contratto un mutuo sal per la ristrutturazione di un fienile che non rientra nelle casistiche della detrazione 36%.
Posso comunque recuperare interessi passavi sui sal concessi spese notarili e perizie?
grazie Raffaella

Anonimo ha detto...

Buongiorno ho stipulato un mutuo acquisto e ristrutturazione di 150000, siccome ho pagato la casa 120000 mi dicono che posso detrarre solo gli interessi passivi dell'acquisto, cioe' di 120000.

Anonimo ha detto...

Buongiorno,
già proprietario di parte di un immobile ho liquidato l'altro erede per avere la proprietà al 100%.
l'immobile è ora di proprietà mia al 75% e del mio coniuge per il 25%.

mutuo richiesto 70000 euro
parte liquidata erede e importo indicato a rogito 34000

perizia 340
istruttoria 750
contratto notaio parte mutuo 1000
contratto notaio compravendita 2664 (di cui spese 1173)

al fine di calcolare correttamente la parte di interessi detraibile potete dirmi che valore devo prendere in considerazione come costo acquisto? secondo me tutto escluse le spese notarili x la compravendita ovvero (34000+1000+750+340)
- le spese accessorie posso detrarle per intero o devono venir riproporzionate come gli interessi?

- ultima cosa per la detraibilità degli interessi e spese devo tener conto in qualche modo delle % di proprietà? (75%+25%) ?

Grazie tante

Anonimo ha detto...

Salve volevo sapere se è possibile sostituire a causa di esigenza di liquidità un mutuo di ristrutturazione sal ancora non chiuso. In fase di ristrutturazione abbiamo affrontato maggiori costi e vorremo aumentarlo ma ancora non possiamo dare il fine lavori.
Grazie

Anonimo ha detto...

Salve,
nel 2007 ho pagato € 250 di perizia tecnica più gli oneri notarili per ottenere un mutuo, tale spesa non l' ho mai scaricata, per cui chiedo se è possibile scaricarla nel 730 di quest' anno
Grazie

Anonimo ha detto...

€ 250 di perizia tecnica più gli oneri notarili per ottenere un mutuo, sono obbligato a pagare con bonifico per ottenere la detrazione?

BdR ha detto...

No (ma se superiori a 1000 euro non puoi però pagare in contanti per la legge antiriciclaggio).

L'importante è ovviamente che hai la ricevuta del pagamento

Anonimo ha detto...

salve ho acceso un mutuo per acquisto prima casa, devotrasferirmi all'estero per un anno e vorrei nel frattempo locare temporaneamente la mia casa, posso ugualmente detrarmi gli interessi di mutuo? grazie

Anonimo ha detto...

salve, l'iva al 10% per lavori di ristrutturazione per quali materiali spetta e a chi deve essere intestata la fattura? Grazie

Anonimo ha detto...

Salve volevo un informazione se possibile detrarre sulla dichiarazione dei redditi di giugno gli interessi su un mutuo senza atto di proprietà, naturalmente parlo di mutuo mutuo per la 1à casa

Anonimo ha detto...

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