Conviene estinguere il mutuo?

Conviene estinguere un mutuo prima della sua scadenza, magari anche solo parzialmente? Una domanda che molte famiglie, con liquidità disponibile, si fanno.

Prima di continuare, leggi "Il mutuo per la tua casa", la guida completa al mutuo immobiliare.

Quando conviene estinguere il mutuo

Anzitutto per valutare se convenga o meno estinguere anticipatamente il mutuo occorre fare un semplice calcolo matematico.
Si confrontano i rendimenti che si possono ottenere con un investimento della liquidità a disposizione rispetto a quanto si paga di interessi su un mutuo.

Oggi a breve, con un conto di deposito si può ottenere circa l’1,86% netto. Chiaro che se il nostro tasso sul mutuo è maggiore, possiamo farci un pensiero. Perché pagare per esempio il 3% di interessi quando si hanno i liquidi che al massimo mi rendono l’1,86%?
Stando la situazione attuale, con tassi variabili poco sopra il 2% e tassi fissi al 5%, possiamo dire che l’operazione di estinzione conviene sicuramente nel caso di tasso fisso, mentre per il tasso variabile potrebbe convenire aspettare che i tassi si alzino.

Altre variabili da considerare 

Il calcolo però si complica se introduciamo la questione fiscale: le rate del mutuo sono detraibili fino a 4.000 euro l’anno. Per cui dal costo del mutuo dovremmo sottrarre la componente che recuperiamo grazie alla detrazione fiscale.
Un altro fattore che incide sulla convenienza ad estinguere il finanziamento è il costo di tale estinzione.

Penali per l’estinzione anticipata

Riporto quanto già scritto per i costi e le spese dei mutui. Per i mutui sottoscritti prima dell’entrata in vigore della cosiddetta legge Bersani (2 febbraio 2007) valgono le seguenti penali massime di estinzione anticipata del mutuo (fissate dall’accordo tra ABI e associazioni consumatori):

Mutuo a tasso variabile:

• Prima del terz’ultimo anno: 0,50%
• Durante il terz’ultimo anno: 0,20%
• Negli ultimi due anni: nessuna

Nel caso la penale prevista dal contratto fosse pari o inferiore a quella prevista dall’accordo subentra la cosiddetta “clausola di salvaguardia”:
in tali casi si avrà diritto ad uno sconto dello 0,20% rispetto a quanto concordato con la banca all’origine.

a tasso fisso

Se stipulati fino al 31 dicembre 2000 valgono i criteri dei mutui a tasso variabile. Se sottoscritti dal 1° gennaio 2001 le penali massime sono invece le seguenti:

• Durante la prima metà del mutuo: 1,90%
• Dalla metà del rimborso al quart’ultimo anno: 1,50%
• Durante il terz’ultimo anno: 0,20%
• Negli ultimi due anni: nessuna

Nel caso la penale prevista dal contratto fosse pari o inferiore a quella prevista dall’accordo subentra la cosiddetta “clausola di salvaguardia”: in tali casi si avrà diritto ad uno sconto dello 0,25% rispetto a quanto concordato con la banca all’origine se la penale contrattuale era superiore  o uguale all’1,25%. Lo sconto si riduce allo 0,15% con penali inferiori all’1,25%.

a tasso misto

Valgono le condizioni viste in precedenza in base al tipo di tasso in vigore al momento dell’estinzione.

Cosa valutare prima di chiudere un mutuo

C’è un’ultima cosa a cui devi pensare prima di estinguere il mutuo. Sicuramente chiudere un mutuo può essere, come visto, finanziariamente conveniente. Inoltre chiudere un mutuo ha anche un grosso impatto psicologico: non si deve più pensare alla rata mensile o a che cosa succede se non si è in grado di pagare. Si può poi disporre con più facilità della propria casa.

Ma prima di chiudere un mutuo valuta se, una volta estinto, disponi della liquidità necessaria per far fronte a futuri impegni. Insomma dovresti riuscire a chiudere il mutuo senza consumare tutti i tuoi risparmi, o per lo meno essere sicuro di esser in grado di risparmiare da subito e rifarti un capitale senza avere spese incombenti. Se per esempio hai intenzione di comprarti un’auto avrebbe poco senso se lo devi fare a rate pagando un tasso di interesse ben più alto di quello del mutuo.

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