I mutui con il cap

mutuo capMutuo con il cap, come scegliere il tasso variabile ma mantenere alcuni vantaggi del tasso fisso.


Con i tassi attuali quando si stipula un mutuo la scelta fra tasso fisso o variabile è molto difficile. Ma oggi c'è una valida alternativa alla scelta.

No, non sto parlando del tasso misto che permette di passare nel corso della vita del finanziamento dal tasso variabile al fisso e viceversa. Ma del cosiddetto mutuo con il cap. Con il termine cap si intende un limite massimo del tasso. Si tratta quindi di un tasso variabile in cui però la variabilità è limitata da un tetto massimo (cap). E' una buona soluzione ma in tempi in cui le stesse banche sono incerte sull'andamento dei tassi, tanto da limitare la concessione di mutui a tasso fisso, può essere difficile trovare cap ragionevoli.

Un anno fa le banche ricorrevano con maggiore favore a questa tipologia di finanziamento ma era sconsigliabile visto gli alti spread e l’elevato tasso cap: vedi a tal proposito l’articolo del Sole 24 Ore del 12 gennaio 2008.
Oggi la situazione dei tassi è completamente mutata e quindi le banche, nell’incertezza, riducono la visiblità dell’offerta. Provate per esempio ad andare su mutuionline e troverete solo un’offerta di mutui cap.

Ma cosa sono e come funzionano quindi i finanziamenti con cap? Il mutuo cap è un mutuo a tasso variabile (quindi indicizzato all’Euribor + spread) con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo.
A chi è adatto? A chi desidera sfruttare la convenienza del variabile ma nel contempo contenere il rischio di eccessive oscillazioni dei tassi verso l'alto, che determinerebbero rate difficili da sostenere.
Vantaggi: è collocato ad un tasso più basso rispetto ai mutui a tasso fisso ma diventa in pratica un mutuo a tasso fisso qualora i tassi di mercato superino il cap.
Svantaggi: è collocato ad un tasso più elevato rispetto ai mutui a tasso variabile. La banca acquista un’assicurazione o un derivato per coprirsi dal rischio tasso e ne riversa il costo aumentando lo spread del tasso variabile.

Due sono quindi gli elementi da considerare nella scelta di un finanziamento con il cap:

  • lo spread applicato ed in specifico il differenziale fra lo spread del mutuo con cap e il mutuo a tasso variabile: questo differenziale rappresenta il costo che la banca ci imputa per proteggersi dal rischio tasso ed è molto variabile, in genere dallo 0,50% all1,20%.
  • il tasso cap: è fondamentale che tale tasso non sia troppo alto e che sia realistico immaginare che in una situazione di tassi al rialzo possa essere raggiunto.
Bene, come detto però attualmente le offerte delle banche su tale mutuo latitano. In realtà molte banche hanno in catalogo questi mutui, semplicemente ora ne riducono la visibilità e/o applicano condizioni non competitive. Prossimamente parlerò di un'offerta conveniente di una banca italiana relativa al mutuo con cap.

Vedi anche altri consigli per scegliere il mutuo e fammi sapere se e come ti sei ritrovato con tali tipi di mutui lasciando un commento.

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