Surroghe dei mutui: cosa fare nel 2026?

Il 2025 si è aperto come un anno molto favorevole per le surroghe dei mutui, ovvero la sostituzione di un finanziamento esistente con uno più conveniente. Tuttavia, con il passare dei mesi, la progressiva stabilizzazione dei tassi di interesse ha raffreddato l’entusiasmo iniziale, portando a una sensibile riduzione delle richieste.

In generale, il ricorso alla surroga cresce quando i tassi scendono: i mutuatari colgono l’occasione per rinegoziare le condizioni, spesso cambiando banca, e ridurre rata e interessi. Il fenomeno riguarda soprattutto chi è rimasto vincolato a un tasso fisso stipulato in una fase meno favorevole o a un variabile diventato nel tempo troppo oneroso.

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Negli ultimi mesi, però, si è osservato anche un ritorno di interesse verso i mutui a tasso variabile. Da giugno, infatti, questi sono tornati a posizionarsi sotto i fissi, spingendo alcuni mutuatari a riconsiderare una formula che implica una maggiore esposizione al rischio, ma che offre un risparmio immediato. La scelta tra fisso e variabile resta quindi non solo una questione di calcolo economico, ma anche di propensione personale al rischio: il fisso garantisce stabilità e tranquillità, mentre il variabile può risalire in uno scenario macroeconomico ancora incerto.

Un ciclo in rallentamento

Secondo i dati dell’Osservatorio di MutuiOnline.it, nel 2025 le richieste di surroga hanno rappresentato in media il 29,5% del totale dei mutui, ma la dinamica è stata tutt’altro che lineare. Dopo il 22,1% del 2022, la quota era salita al 31,2% nel 2023 e al 34,4% nel 2024, trainata dall’avvio del ciclo di tagli dei tassi da parte della Banca centrale europea.

L’anno in corso mostra invece due fasi distinte. Nel primo trimestre, grazie a ulteriori riduzioni del costo del denaro, le surroghe hanno toccato il 37,6% del totale, il livello più alto degli ultimi tre anni. Nel secondo trimestre, la stabilizzazione dei tassi fissi ha riportato la quota al 31%. Nel terzo trimestre, infine, un lieve rialzo del Tan medio fisso ha provocato una brusca frenata: le richieste sono scese al 22,7%.

 

Geopolitica e Bce frenano il mercato

Alla base del rallentamento c’è un mix di fattori. Le tensioni geopolitiche e l’incertezza sui mercati hanno contribuito a interrompere il percorso di riduzione dei tassi, mentre la Bce ha sospeso i tagli al costo del denaro, arrestando anche la discesa del variabile. La tendenza al calo delle surroghe è proseguita in ottobre, quando queste hanno rappresentato solo il 17,1% delle domande complessive di mutuo per acquisto o ristrutturazione della casa.

 

Il vantaggio dei mutui green

Attualmente i tassi fissi si collocano mediamente tra il 3% e il 3,30%. Tra le offerte più convenienti emergono i cosiddetti mutui green, riservati agli immobili con una buona classe energetica (Ape superiore alla C). Questi finanziamenti presentano tassi inferiori rispetto ai mutui tradizionali, sia a tasso fisso sia variabile.

La differenza sul Taeg è generalmente di alcune decine di punti base, intorno allo 0,10% o più. Anche se il confronto riguarda prodotti di banche diverse, il dato conferma che l’efficienza energetica dell’immobile consente un risparmio sugli interessi tutt’altro che trascurabile.

 

 

Perché la surroga costa di più

Dalle offerte emerge infine un aspetto spesso poco compreso dai clienti: i tassi applicati alle surroghe sono in genere più elevati rispetto a quelli dei mutui per acquisto. Non si tratta di un’anomalia, ma di una precisa strategia commerciale. Per le banche, il mutuo nuovo ha un valore maggiore perché consente di acquisire un cliente potenzialmente interessato anche ad altri prodotti e destinato a restare nel tempo.

Chi chiede una surroga, invece, punta esclusivamente a ridurre il costo del mutuo e potrebbe cambiare nuovamente istituto in futuro. Per questo motivo lo spread applicato alle surroghe rende questi finanziamenti strutturalmente meno competitivi rispetto ai mutui di nuova accensione.

In un contesto di tassi meno dinamici e di incertezza economica, la stagione d’oro delle surroghe sembra dunque avviarsi verso una fase di normalizzazione. 

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