Surroga Mutuo Gratuita: Guida al Trasloco e Rinegoziazione (L. 197/2022)
Dal 2007 la surroga del mutuo è gratuita e permette di cambiare tasso e durata. Scopri quando conviene, perché le banche sono più selettive ora e come funziona la rinegoziazione obbligatoria per i mutui variabili in difficoltà .
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La Libertà della Surroga Gratuita
Dal 2007, il mutuatario italiano ha la possibilità di surrogare il proprio mutuo, ovvero spostarlo in un'altra banca che offre condizioni economiche migliori, in modo completamente gratuito,.
La surroga è un'operazione agile: non comporta costi notarili, perché non si modifica l'importo del debito residuo né i valori su cui si regge l'ipoteca,. Eventuali oneri accessori sono a carico del nuovo istituto. Inoltre, la banca di provenienza è obbligata a completare il passaggio di consegne entro 30 giorni dall'avvio della pratica.
Questa opportunità di "cambio in corsa" consente di intervenire su due parametri fondamentali: modificare il tasso e la durata del contratto. Surrogare può essere un'ottima occasione per trasferirsi verso un istituto "low cost" e, in certi casi, anche per ridurre la durata residua del finanziamento, abbattendo il monte interessi totale.
La Dinamicità del Mercato e la "Frenata" del 2025
La possibilità di surroga gratuita ha generato una forte dinamicità nel settore, spingendo le famiglie ad aggiornare i vecchi prestiti alle condizioni più favorevoli offerte dal mercato, specialmente tra il 2014 e la prima metà del 2018.
Tuttavia, negli ultimi anni, il processo di surroga ha subito una frenata: le banche sono diventate più selettive. La causa principale è l'aumento dei tassi: l'indice Euribor, che per lungo tempo è stato in territorio negativo, ora si attesta poco sopra il 2%. Con l'aumento delle rate dei mutui variabili, molti aspiranti surrogatori non riescono a superare l'istruttoria della nuova banca, poiché la loro rata supera la soglia prudenziale del 33% del reddito netto familiare.
A complicare ulteriormente le cose, gli istituti tendono a sbarrare la porta ai "surrogatori seriali", ovvero ai clienti che si presentano con una o più surroghe pregresse, a causa della volontà di evitare un aumento delle sofferenze. Anche l'aumento dei costi a carico delle banche dovuto all'entrata in vigore della legge sull'equo compenso nel 2023, che ha fatto lievitare i tariffari notarili in alcune province, ha contribuito a rendere meno conveniente l'operazione per gli istituti.
L'Alternativa: La Rinegoziazione del Mutuo
Ancor prima della surroga, la prima opzione per chi ha un mutuo a tasso variabile e vuole difendersi dall'aumento dei costi è la rinegoziazione con la propria banca.
La rinegoziazione consente di ridurre l'importo della rata agendo principalmente su due leve:
- Aumentare la durata del prestito (tenendo presente che durata e età anagrafica non superino in genere "quota 75").
- Ridurre il tasso di interesse.
Generalmente, la rinegoziazione è una facoltà e non un obbligo della banca. Esiste però un'importante eccezione introdotta dalla legge 197/2022:
- Questa legge rende obbligatorio per la banca concedere la rinegoziazione del mutuo da tasso variabile a tasso fisso per i mutui di acquisto o ristrutturazione prima casa.
- Tale obbligo si applica solo ai contratti stipulati prima del 2023, con un importo originario non superiore a 200mila euro e a fronte di un ISEE familiare inferiore a 35mila euro.
Per chi rientra in questi parametri, la banca è obbligata a consentire il passaggio a fisso, mantenendo lo spread invariato e sostituendo l'Euribor con l'Eurirs. Per tutti gli altri, se la rinegoziazione viene negata, l'unica alternativa rimane la surroga, seppur più difficile da percorrere.
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