Come Ottenere il Mutuo: Calcolo Rata Massima (Regola del 30%) e Importanza del LTV 80%. Scopri come calcolare la tua capacità massima di mutuo-acquisto (il tuo potere di rimborso) e perché le banche preferiscono un Loan to Value (LTV) inferiore all'80% per garantirti le condizioni di tasso più basse.
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Il Primo Passo: La Tua Capacità di Mutuo-Acquisto
Oltre la metà degli italiani che acquista un'abitazione ricorre a un mutuo. Un errore comune è cercare l'immobile prima ancora di conoscere la propria capacità di "mutuo-acquisto", ovvero l'importo massimo che la banca sarebbe disposta a prestare. Avviare trattative o versare caparre senza aver verificato il proprio rating (capacità di rimborso) può portare al fallimento dell'operazione di acquisto.
Calcolare il proprio "potere mutuo-acquisto" è il primo passo da compiere per definire la fascia limite di prezzo dell'immobile che ci si può permettere.
La Regola del 30% sul Reddito (o del 'Tre Volte la Rata')
Le banche, per valutare il merito creditizio del soggetto (la sua affidabilità economico-finanziaria e capacità di rimborso), applicano una regola di prudenza molto severa, legata al reddito.
Per calcolare l'importo massimo della rata che è possibile sostenere, si parte dal reddito netto familiare (sommando eventualmente quello del partner).
- A questo reddito si sottrae l'importo di eventuali altri finanziamenti in corso.
- Il risultato finale viene quindi diviso per tre.
In sintesi, la prassi vuole che l'istituto di credito non finanzi una rata superiore al 30% del reddito disponibile del richiedente,. Ciò significa che il reddito netto mensile del nucleo familiare deve essere almeno tre volte l'importo della rata.
Ad esempio, se una coppia ha un reddito netto di 4.000 euro al mese e un finanziamento in corso di 400 euro, il reddito disponibile per il mutuo è 3.600 euro. Dividendo per tre, la rata massima che la banca concederà non potrà superare i 1.200 euro,.
Loan to Value (LTV): Il Rischio per la Banca
Un altro indicatore fondamentale che la banca valuta è il Loan to Value (LTV). Questo indicatore finanziario rappresenta il rapporto percentuale tra l'importo del mutuo richiesto e il valore del bene (l'immobile) offerto come garanzia.
Il calcolo è semplice: si divide l'importo del mutuo per il valore dell'immobile e si moltiplica per 100. Un LTV più basso indica un rischio minore per la banca.
La maggior parte degli istituti di credito concede mutui per importi non superiori all'80% del valore dell'immobile. Superare questa soglia (LTV > 80%) fa crescere il rischio per la banca e innesca condizioni di finanziamento più onerose per il cliente.
I Costi Nascosti Oltre l'80%
Se il mutuo eccede l'80% del valore dell'immobile, la banca è legalmente tenuta a stipulare un'assicurazione obbligatoria per coprire il finanziamento eccedente. Il costo di questa assicurazione viene puntualmente scaricato sul cliente.
Di conseguenza, le poche banche che erogano mutui oltre l'80% (fino al 95%-100% in contesti specifici) applicano spread molto più cari (di solito 200-300 punti base in più) rispetto a quelli applicati per i mutui entro l'80%. L'applicazione di spread più alti, a sua volta, aumenta il costo delle rate, portando all'esclusione automatica di chi ha redditi più bassi o precari, che non soddisfano il requisito di sostenibilità (la regola del tre volte la rata).
In conclusione, costruire una buona storia creditizia e assicurarsi che la rata non superi il 30% del reddito netto disponibile, mantenendo l'LTV sotto l'80%, sono i pilastri per ottenere condizioni di tasso competitive.
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