Due strumenti in particolare stanno attirando sempre più attenzione: la nuda proprietà e il prestito vitalizio ipotecario. Entrambi possono fornire una risposta concreta al bisogno di integrare la pensione o ottenere liquidità, ma presentano differenze importanti e anche alcuni rischi da valutare con attenzione.
Nuda proprietà: vendere la casa mantenendo il diritto di viverci
La nuda proprietà consiste nella vendita di un immobile in cui il venditore — di solito una persona anziana — mantiene per tutta la vita il diritto di usufrutto o abitazione, continuando quindi a vivere nella casa fino al decesso.
L’acquirente, invece, diventa proprietario “nudo”, cioè acquista la piena proprietà solo alla morte dell’usufruttuario.
Il vantaggio per il venditore è evidente: può ottenere liquidità immediata, continuando però ad abitare nel proprio immobile.
D’altra parte, il prezzo di vendita è inferiore rispetto al valore di mercato, generalmente ridotto dal 30% al 50%, in base all’età dell’usufruttuario. Più l’età è bassa, più lungo sarà l’usufrutto e minore sarà il prezzo riconosciuto.
Per l’acquirente, invece, si tratta spesso di un investimento a lungo termine, che può risultare vantaggioso se il valore dell’immobile cresce nel tempo. Tuttavia, l’incertezza sui tempi di acquisizione della piena proprietà rappresenta un rischio non trascurabile.
Come spiega Oscar Cosentini, presidente di Kìron Partner (Gruppo Tecnocasa), “l’acquisto della nuda proprietà è visto come un investimento alternativo da chi dispone di liquidità. Tuttavia, le banche raramente finanziano questo tipo di operazioni perché il rischio è elevato: l’immobile è occupato da un usufruttuario, quindi non può essere utilizzato come garanzia diretta”.
I dati Tecnocasa confermano la tendenza: nel primo semestre 2025, solo il 14,4% degli acquisti di nuda proprietà è stato sostenuto da un mutuo, mentre nell’85,6% dei casi l’operazione è avvenuta con fondi propri.
Prestito vitalizio ipotecario: liquidità mantenendo la piena proprietà
Il prestito vitalizio ipotecario è invece una forma di credito riservata agli over 60, che permette di ricevere liquidità dalla banca ponendo un’ipoteca sull’immobile di proprietà.
A differenza della nuda proprietà, il proprietario non vende la casa e continua a disporne pienamente. Gli interessi del prestito si accumulano nel tempo e il debito viene estinto al decesso del proprietario: saranno poi gli eredi a scegliere se rimborsare il debito e mantenere la casa o lasciarla alla banca come rimborso.
Questa formula può rappresentare una valida integrazione alla pensione, utile per affrontare spese personali, sostenere i figli o migliorare la qualità della vita, senza rinunciare subito alla casa. Tuttavia, anche qui il valore del prestito dipende dall’età del richiedente: più giovane è il proprietario, minore sarà la somma ottenibile.
Negli ultimi anni il prestito vitalizio, pur restando poco diffuso, sta trovando maggiore interesse tra gli over 60. Secondo gli esperti, viene scelto da chi desidera ottenere liquidità diretta in modo semplice, senza passare per la vendita.
I rischi da considerare
Come ogni operazione finanziaria, anche queste soluzioni presentano rischi e limiti che vanno valutati attentamente, preferibilmente con il supporto di un consulente patrimoniale o notarile.
Per il venditore di nuda proprietà:
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prezzo di vendita ridotto rispetto al valore di mercato;
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perdita del pieno controllo sull’immobile;
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obbligo di sostenere le spese di manutenzione ordinaria e le imposte;
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possibili contrasti con l’acquirente su lavori o modifiche;
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incertezza legata alla durata dell’usufrutto.
Per l’acquirente:
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tempi incerti per ottenere la piena proprietà;
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responsabilità delle spese straordinarie;
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rischio che il valore dell’immobile non cresca come previsto, anche a causa delle nuove norme sugli immobili green.
Per chi sceglie il prestito vitalizio ipotecario, è invece fondamentale considerare che gli interessi si accumulano nel tempo, riducendo il valore residuo dell’eredità per gli eventuali figli o familiari.
Strumenti utili, ma da valutare con equilibrio
Sia la nuda proprietà sia il prestito vitalizio possono essere soluzioni valide per chi desidera trasformare il valore della casa in reddito, mantenendo al contempo un tetto sicuro sopra la testa.
Tuttavia, si tratta di scelte importanti, che richiedono una valutazione attenta non solo dei benefici economici, ma anche delle implicazioni patrimoniali, familiari e fiscali.
Prima di procedere, è consigliabile rivolgersi a un notaio o a un consulente specializzato, per comprendere appieno vantaggi, rischi e alternative — e scegliere la strada più adatta alle proprie esigenze e al proprio futuro.
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