Detraibilità degli interessi passivi sul mutuo ipotecario: guida e requisiti

Acquistare un immobile e stipulare un mutuo ipotecario può comportare vantaggi fiscali, in particolare la detrazione degli interessi passivi. Tuttavia, l’accesso a questa agevolazione è subordinato al rispetto di specifiche condizioni previste dalla normativa fiscale italiana. 

Vediamo, con riferimento al caso di un contribuente che acquista un nuovo immobile e vi trasferisce la propria residenza, quali sono i requisiti per beneficiare della detrazione degli interessi passivi sul mutuo.  Ti ricordo che puoi trovar tutto quanto riguarda il mutuo, non solo le questioni fiscali, nella Guida al Mutuo aggiornata al 2025.

La normativa di riferimento

La detrazione degli interessi passivi è regolata dall’articolo 15, comma 1, lettera b, del Dpr 917/1986 (Tuir). Questa norma consente di detrarre dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) il 19% degli interessi passivi (e relativi oneri accessori) pagati per mutui ipotecari contratti per l'acquisto della propria abitazione principale, fino a un importo massimo di 4.000 euro all’anno. 

 

Requisiti per la detrazione

Per poter fruire della detrazione, il contribuente deve rispettare i seguenti requisiti:

1. L'immobile deve diventare l'abitazione principale
   • L’immobile acquistato deve essere adibito ad abitazione principale del contribuente (o dei suoi familiari) entro 12 mesi dall’acquisto.
   • Per abitazione principale si intende la dimora abituale, ossia il luogo in cui il contribuente o i suoi familiari risiedono stabilmente.
2. Tempi di stipulazione del mutuo
   • Il mutuo ipotecario deve essere stipulato nell’anno antecedente o successivo all’acquisto dell’immobile. Questo requisito è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 7/E/2001 (risposta 2.6).
3. Intestazione del mutuo e proprietà dell'immobile
   • Il contribuente deve essere contemporaneamente:
     • Intestatario del mutuo ipotecario.
     • Proprietario dell’immobile.
   • Non è però necessario che ci sia corrispondenza tra la quota di proprietà dell’immobile e la quota di mutuo detraibile (circolare 7/E/2001, risposte 2.3 e 2.5).

Importo detraibile

• La detrazione si applica al 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati annualmente, fino a un massimo di 4.000 euro.
• In caso di comproprietà o cointestazione del mutuo, l’importo massimo detraibile si riferisce alla quota di interessi effettivamente sostenuta dal contribuente, in proporzione alla propria partecipazione al mutuo o alla proprietà dell’immobile.

Esempio pratico

Un contribuente acquista un immobile per 200.000 euro e stipula un mutuo ipotecario di 150.000 euro con un interesse annuo di 2.000 euro. Dopo aver trasferito la residenza entro i 12 mesi previsti, potrà detrarre dall’Irpef il 19% di 2.000 euro, pari a 380 euro. Se gli interessi passivi annui superassero i 4.000 euro, la detrazione si applicherebbe comunque solo su tale limite massimo.

 

Casi particolari

• Cambio di residenza nei 12 mesi: Se il contribuente non trasferisce la residenza entro i termini, perde il diritto alla detrazione.
• Proprietà parziale: Se il contribuente possiede solo una parte dell’immobile, può detrarre solo la quota degli interessi passivi relativa alla propria quota di proprietà.
• Familiari residenti: La detrazione spetta anche se l’abitazione principale è utilizzata come dimora abituale da familiari del contribuente (ad esempio coniuge o figli).

La detrazione degli interessi passivi sul mutuo ipotecario rappresenta un’opportunità per risparmiare sull’Irpef, ma richiede il rispetto rigoroso dei requisiti normativi. Per evitare errori o perdite del beneficio, è consigliabile prestare attenzione ai termini per il trasferimento della residenza e alla documentazione relativa all’immobile e al mutuo. In caso di dubbi, è sempre utile consultare un consulente fiscale o un esperto. Vedi i dettagli della Guida al Mutuo.