L'aumento dei tassi ha comportato un repentino aumento delle rate dei finanziamenti a tasso variabile. Molti stanno cercando di ricorrere a rinegoziazioni o surroghe. Un'alternativa è provare a sospender le rate del mutuo (ma attenzione che gli interessi maturano lo stesso nel periodo di sospensione). Riporto di seguito un utile domanda/risposta dal Sole Plus di qualche settimana fa. Se stai affrontando la scelta o la rinegoziazione di un mutuo ti consiglio di leggere la guida al Mutuo Casa.
Ho un mutuo fondiario dal 14 novembre 2007, rinegoziato il 10 aprile 2009 e sospeso causa Covid il 10 maggio 2020 per cinque rate. La scadenza del mutuo è il 10 febbraio 2042. La rata è aumentata dai 427 euro di settembre 2022 ai 537 euro di ottobre e ai 735 euro di aprile 2023. Il mutuo è intestato a me, nata nel 1972, e il garante è mio fratello, nato nel 1966. Non ho morosità. Sono separata, ho due figli che vivono ancora con me e non percepisco mantenimento dal padre per i miei figli da più di un anno. Ho chiesto alla mia banca la rinegoziazione del mutuo oppure la sospensione, ma mi sono state negate, perché il mutuo ha durata 35 anni dall'anno di inizio. Chiedo se è corretto, ma soprattutto se ho alternative, perché sono in forte difficoltà, dato l'aumento esorbitante della rata in pochi mesi.
Innanzitutto, va detto che non vi sono limiti temporali, imposti dalla legge, per rinegoziare il mutuo acceso con la propria banca, anche se alcuni istituti bancari potrebbero prevedere un lasso minimo di tempo, decorso il quale è possibile richiedere la rinegoziazione. Senza avere letto il contratto a suo tempo sottoscritto dalla lettrice, appare difficile fare valutazioni o commenti sul fatto che la banca non conceda la rinegoziazione perché il mutuo ha la durata di 35 anni.
Ove l'istituto di credito non abbia intenzione di rivedere le attuali condizioni del mutuo, la lettrice potrebbe avere una duplice scelta, la prima delle quali riguarderebbe la "surroga" del mutuo. La surroga comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura, in quanto non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per i necessari accertamenti catastali. Tale istituto giuridico, conosciuto anche come “portabilità del mutuo”, è stato introdotto dall'articolo 8 del Dl 7/2007, poi convertito con modificazioni nella legge 40/2007.
La seconda possibilità è costituita dalla “sostituzione”, che si attua procedendo all’accensione di un mutuo con un altro istituto, al fine di estinguere il mutuo originario. Tale ultima operazione potrebbe essere di più complicata attuazione ove non vi siano sufficienti garanzie da offrire alla nuova banca. Pertanto, si suggerisce alla lettrice di assumere informazioni da altre banche per attuare la surroga del mutuo in essere.
Sarà anche bene verificare che si tratti effettivamente di mutuo fondiario, e non ipotecario, in quanto, a proposito della rinegoziazione, la legge di Bilancio per il 2023 (n. 197/2022) consente la possibilità di effettuare tale operazione a determinate condizioni, ricorrendo le quali la banca non può opporre alcun rifiuto. La disciplina è contenuta nell’articolo 1, comma 322, della legge citata, che stabilisce la possibilità di rinegoziare il mutuo fino alla data del 31 dicembre 2023, ove si tratti di mutuo di tipo ipotecario avente tasso e rata variabile per l’intera durata del contratto di mutuo, lo stesso sia stato acceso prima del 1° gennaio 2023 per un importo non superiore a 200mila euro, e sia stato erogato per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili a uso abitativo. Sarà inoltre necessario presentare un'attestazione che riporti l’indicatore Isee inferiore a 35mila euro, e che non vi siano stati ritardi nei pagamenti delle rate del mutuo in essere.
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