Plafond casa Mutui Cdp – un flop annunciato

A dicembre dell’anno scorso, con il decreto legge 102/2013 convertito in legge 124/2013, si è costituito il Plafond Casa Cdp.

Con questa iniziativa la Cassa Depositi e Prestiti ha messo a disposizione delle banche 2 miliardi di euro di provvista  destinati a sostenere l’accesso al credito delle famiglie italiane per l’acquisto della casa, con priorità per le giovani coppie, per i nuclei familiari di cui fa parte almeno un soggetto disabile e per le famiglie numerose.

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L’iniziativa è stata molto sbandierata a livello politico, ma i risultati reali sono scarsi, e per ragioni prevedibili.

Caratteristiche del mutuo del Plafond Casa

I mutui rientranti nell’iniziativa possono essere richiesti per:

• ristrutturazione: importo massimo 100.000 euro e durata massima 10 anni
• acquisto casa: massimo 250 mila euro
• acquisto e ristrutturazione: massimo 350 mila euro

Tutti quindi possono usufruire di questi mutui, senza limiti di reddito, anche se viene data priorità ad alcune categorie (famiglie numerose con almeno tre figli, giovani coppie, nuclei familiari con un disabile) o finalità (efficienza energetica).

La questione della priorità è già un primo segnale della poca serietà di questa iniziativa. La priorità è infatti molto debole, direi nulla. In pratica solo di fronte a due richieste contemporanee, con il plafond in esaurimento, verrebbe concessa la priorità. Ma se arriva un milionario a chiedere l’accesso al plafond un giorno prima (e forse anche un minuto prima) dell'operaio in cassa integrazione con 10 figli di cui due disabili, il milionario viene servito comunque prima.

Come funziona la provvista Cdp?

In sostanza la Cdp dà soldi alle banche (ad un certo tasso) che a loro volta dovrebbero utilizzarli per finanziare l’acquisto o la ristrutturazione della casa da parte delle famiglie.

Quindi per le banche la provvista non è a costo zero, ma viene finanziata ad un tasso variabile o fisso determinato dall’indice base (euribor o Irs) più uno spread definito ogni mese in base all’andamento del mercato ma anche in funzione della durata del finanziamento Cdp e della patrimonializzazione della banca.

I tassi di interesse che poi la banca applica ai suoi clienti sono negoziati liberamente. Abi e Cassa Depositi hanno comunque concordato che il presunto beneficio che le banche hanno deve essere riversato sul mutuatario.

Per questo nel contratto di mutuo la banca deve specificare:

• che il finanziamento è concesso con l’utilizzo di provvista del Plafond Casa
• il vantaggio riconosciuto al beneficiario in termini di riduzione del tasso di interesse (espresso in punti percentuali annui prendendo a riferimento le condizioni standard applicate dalla banca e indicate nei fogli informativi in vigore)

Poche adesione e poche erogazioni

Al momento sono poche le banche che hanno aderito. Oltre alle tre maggiori (Unicredit, Banca Intesa e Mps), hanno aderito per lo più piccole banche di credito cooperativo. E non tutte le banche che hanno aderito hanno di fatto messo in pista il prodotto, infatti l’adesione non corrisponde alla richiesta di provvista Cdp che viene effettuata eventualmente in un secondo momento.

Dopo mesi dalla partenza quindi le erogazioni di mutui Cdp sono scarse. Molti si sono lamentati che nelle filiali c’è poca informazione su questa iniziativa.  Se poi si vanno a vedere le condizioni economiche proposte dalle banche aderenti, si vede come i tassi offerti siano in linea (se non peggiori) con quelli proposti normalmente. 

Perché il Plafond Casa è un flop annunciato

Di chi la colpa? Per una volta mi tocca difendere le banche. La colpa del flop di questa iniziativa è infatti totalmente politica. Il Plafond Casa è stato pensato in un periodo in cui le banche italiane facevano veramente fatica ad accedere al mercato dei capitali, tanto che dovette intervenire la BCE. Tempi in cui le banche erano costrette a collocare obbligazioni ai loro clienti a tassi notevoli (anche Intesa offriva il 5-6%).

Peccato che i tempi della politica siano lunghi per cui ciò che aveva un senso allora, oggi non ne ha più. L’emergenza è infatti (per ora) totalmente rientrata. Le banche non hanno più bisogno di capitali e si finanziano tranquillamente a tassi ridotti sul mercato o dai loro clienti  (chiedi un’obbligazione in banca, e ti offriranno pure meno dei già risicati rendimenti dei Btp). Il Plafond Casa è quindi arrivato quando i buoi erano ormai scappati!

Le banche, soprattutto quelle maggiori, della provvista di Cdp non sanno che farsene, anche perché banche come Intesa o Unicredit si finanziano anche a tassi inferiori (senza considerare tutti i costi che la procedura prevista dal Plafond richiede). L’adesione di questi Istituti è quindi puramente “politica”, fatta solo per salvare le apparenze ma senza alcuna necessità e volontà di utilizzare più di tanto il prodotto Cdp.

Anche per questo la banca non ha alcuna ragione di offrire su questi mutui condizioni migliori. Vero, teoricamente è obbligata a farlo. Ma appunto teoricamente. Nei fogli informativi infatti le banche riportano le condizioni massime di listino, ma poi in filiale si può (quasi) sempre spuntare di meglio. Ovvio quindi che indicare che “nei contratti di mutuo deve essere riportato  il vantaggio riconosciuto al mutuatario …  prendendo a riferimento le condizioni standard applicate dalla banca e indicate nei fogli informativi in vigore” non ha alcun senso. Il tasso sui fogli informativi non è il tasso applicato mediamente dalle banche, bensì il massimo di listino.

Per non parlare poi dei finanziamenti al 100%. Anche qui c’è un difetto di comunicazione politica che ha sbandierato questa possibilità. L’accordo infatti prevede semplicemente che le banche possano utilizzare la provvista Cdp per finanziare le famiglie fino a massimo il 100% del valore dell’immobile. Quindi è una facoltà di cui le banche si guardano bene dall'usufruire visto che dalla provvista Cdp non hanno alcun vantaggio.

Per cui se stai attendendo di fare un finanziamento del Plafond Casa, ti consiglio di lasciar perdere!  Il  mercato dei mutui casa nel frattempo si è ripreso, con spread sempre più competitivi e tornati a valori normali (senza gli eccessi che contraddistinsero il periodo pre-crisi).  Il tasso che potrai spuntare con un normale mutuo non sarà superiore rispetto a quello Cdp, anzi facile che farai un favore alla banca se eviti di chiederlo (unica eccezione potrebbe essere qualche piccola banca che ha ancora difficoltà a raccogliere provvista sul mercato). Guarda per esempio le migliori offerte sui mutui di cui ti ho parlato in un recente articolo e tieni monitorato le proposte su Mutuionline.