Le fasi del mutuo: dalla domanda all’erogazione

La richiesta di mutuo è una pratica lunga che richiede tempo e lavoro passando attraverso diverse fasi.
Ogni banca e finanziaria ha la propria prassi e i propri processi, ma generalmente possiamo suddividere la pratica di concessione di un mutuo in 3  fasi suddivisi in 7 step.

Prima di continuare, leggi "Il mutuo per la tua casa", la guida completa al mutuo immobiliare. 

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La prima fase: la domanda del mutuo

1. Pre-domanda: è la fase in cui chiedi il primo preventivo. E’ tipico, visto l’importanza del mutuo per una famiglia, che il tu ti rivolga a più banche o intermediari per farti dare un primo preventivo. In questa fase in genere non è richiesta alcuna documentazione a prova di quanto dichiarato. Semplicemente ti vengono chiesti alcuni dati : valore immobile, finanziamento richiesto, età, provincia di residenza o ubicazione dell’immobile, tipo di lavoro (dipendente a tempo indeterminato, autonomo etc), reddito mensile, presenza di ulteriori impegni finanziari (mutui e prestiti). Su queste basi la banca rilascia quindi un primo preventivo, in particolare individua lo spread e la rata da pagare. Questo preventivo è comunque indicativo (spesso può trattarsi semplicemente di un semplice assenso verbale), solo nella fase successiva si avrà un maggiore dettaglio delle spese. E’ in questa fase in genere che acquisisci familiarità con i termini del mutuo e cominci a prendere importanti decisioni quali la durata, il tipo tasso (fisso, variabile etc) del mutuo, e altre variabili.
2. Domanda: dopo aver sondato diverse banche, hai finalmente scelto a chi rivolgerti.  Scegli quindi anche le caratteristiche del tuo mutuo: tipo tasso, durata, eventuali assicurazioni facoltative. Ti possono essere richiesti ulteriori dati come i componenti del tuo nucleo familiare ed inoltre in determinati casi può essere richiesto l’intervento di un garante per poter concedere il finanziamento. Ti viene presentata infine una simulazione del piano di ammortamento del mutuo e richiesti tutta una serie di documenti che comprovino la veridicità di quanto da te dichiarato.

La seconda fase: istruttoria e delibera

Bene, hai raccolto e consegnato tutta la documentazione richiesta. Ora la palla passa alla banca, che verificherà la tua posizione. A te non resta che aspettare.

1. Istruttoria: la banca  verifica la tua documentazione, documentazione inerente il reddito e gli immobili oggetto della garanzia. Viene inoltre avviata la pratica di perizia della casa.
2. Delibera: viene valutato il tuo merito creditizio. Si tratta in pratica di un voto, un rating che stabilisce la probabilità che tu possa far fronte all’impegno del mutuo. La banca interroga alcune basi dati (CRIF e eventualmente Centrale Rischi) per conoscere la tua storia creditizia. Da qui la banca può scoprire se  hai altri finanziamenti pendenti, se in passato non hai pagato una o più rate di un prestito etc.  Sulla base del merito di credito la banca può rivedere lo spread applicato  e nei casi più gravi rifiutare il mutuo. Viene anche considerata la sostenibilità della rata. Una volta le banche applicavano la regola del 30%: se la rata non superava il 30% del tuo reddito era sostenibile. Oggi questo limite è spesso superato, le banche applicano percentuali più alte, fino al 40/45% per redditi alti.
3. Istruttoria (Verifica) tecnico-legale: questa fase spesso può essere considerata insieme alla precedente. In questa fase la banca verifica tutta una serie di documenti:

• la perizia sull’immobile: stima fatta da un esperto (architetto, geometra, ingegnere) sul valore dell’immobile. Ricorda che la perizia è a tue spese;
• eventuale relazione notarile preliminare: è una prima relazione del notaio che attesta che sull’immobile non gravano già ipoteche o altri vincoli e che l’immobile risulti regolarmente accatastato. Anche questa è a tue spese;
• eventuale atto di compravendita.

Finita questa fase la banca ti comunica l’esito delle sue verifiche. Alcune banche rilasciano e comunicano una delibera condizionata: si definisce così perché dipende dall’esito della perizia sull’immobile oggetto del finanziamento. In pratica, essendo i tempi di perizia in genere più lunghi dei controlli, la banca ti avvisa il prima possibile del buon esito. Altre banche aspettano il completamento di tutti i controlli prima di avvisare.

La terza e ultima fase: l’erogazione del mutuo

1. Perfezionamento: se tutto va bene, la banca perfeziona la pratica. Predispone quindi la documentazione e la invia a te e al notaio.
2. Stipula ed erogazione: davanti al notaio firmi il contratto di mutuo e l’ipoteca. Formalmente entro i 10 giorni successivi al contratto, la banca ti dovrebbe versare il finanziamento. Nella pratica per accelerare questa fase si utilizza il “contratto unico”. Otterrai quindi  il finanziamento, in genere sotto forma di assegno circolare,  dal notaio nel momento d’iscrizione dell’ipoteca.

Complimenti, la tua pratica è ora finita! Per conoscere tutti i dettagli dell'operazione e fare il mutuo senza patemi, ti consiglio il libro "Il mutuo su misura"