Mutui ristrutturazione per sfruttare incentivi fiscali

Per sostenere il settore edilizio, uno dei più colpiti dalla crisi economica, lo Stato ha da tempo introdotto incentivi fiscali attraverso detrazioni dall'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF).

Detrazioni fiscali per ristrutturazione casa

La recente Legge di Stabilità ha prorogato gli incentivi già in vigore nel 2013 per tutto il 2014:
  • detrazioni fiscali del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti con limiti massimi distinti (100mila, 60mila e 30mila euro) in funzione della tipologia di intervento eseguito (vedi tabella).
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  • detrazione del 50% sulle ristrutturazioni con limite massimo di 96.000 € di spese detraibili, ed estensione del bonus all'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici da incasso classe A finalizzati all'arredo dell'abitazione oggetto di ristrutturazione nella misura del 50% fino a un importo massimo di spesa di 10.000 €
Nel 2015 le detrazioni scenderanno rispettivamente al 50 e 40% per poi tornare al consueto 36% dal 2016.

In tutti i casi la detrazione va distribuita in dieci annualità di uguale importo e per accedere agli incentivi fiscali occorre che i pagamenti dei lavori all’impresa che li esegue avvengano tramite bonifico bancario nel quale devono essere riportati la specifica causale e i codici fiscali di entrambe le parti. Ricordo poi che per definire il periodo di applicazione dei benefici fiscali alle persone fisiche rileva la data di pagamento con bonifico bancario o postale, prescindendo dalla data di esecuzione dei lavori o di emissione della fattura.

Finanziamenti per ristrutturazione

I benefici fiscali hanno ovviamente rivitalizzato il settore edilizio tanto che oggi quello delle ristrutturazioni è l’unico in ripresa in un quadro pesantemente in ribasso.
L’effetto si fa sentire anche sui finanziamenti collegati alle ristrutturazioni: mutui e prestiti. A volte le banche hanno prodotti dedicati per questa finalità, ma più spesso vengono proposti gli stessi finanziamenti utilizzati per l’acquisto della casa.

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La quota dei mutui con finalità ristrutturazione è salita dal 2,6% del primo semestre 2013 al 7,6% nel secondo semestre, a riprova dell’effetto incentivi fiscali.

Chi deve effettuare una ristrutturazione può godere oltre che dell’incentivo sui lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica, anche della detrazione degli interessi nella misura del 19%  con massimale di 2.582,28 euro (inferiore al massimale di 4.000 euro previsto per la finalità acquisto prima casa).

Inoltre le banche sono più disponibili a finanziare interventi di ristrutturazione rispetto al mero acquisto, per vari motivi:
  • si tratta di immobili già di proprietà del mutuatario
  • il richiedente godrà oltre che del normale reddito di un ulteriore flusso di entrata grazie alle detrazioni fiscali
  • il rapporto tra mutuo e immobile dato in garanzia è mediamente più basso. Se per l’acquisto si arriva a rapporti del 60-80%, per la ristrutturazione la media è del 25-30%. Ma questo valore può coprire anche il 100% dei costi di ristrutturazione senza necessità di immediati esborsi (a differenza di quanto accade nel caso di acquisto)
  • durate (15 anni) e importo finanziato (75.000 euro) sono mediamente inferiori
Per interventi di un certo ammontare la banca può erogare in stato avanzamento lavori (SAL) finanziando in base ai lavori effettuati e rilasciando l’ultima quota solo a lavori conclusi (e verificati da un loro perito).

Prestito o mutuo?

Dipende soprattutto dall’importo da finanziare. Il prestito ha tassi di interesse superiori ma di contro il mutuo presenta costi superiori, in particolare quelli legati all’ipoteca e quindi all’intervento del notaio. In genere per importi di 40-50 mila euro meglio il prestito. Oltre tali importi, in base anche alla durata, i costi fissi del mutuo possono diventare inferiori al differenziale interessi, rendendo appunto il mutuo ipotecario preferibile. Meglio farsi due conti.

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