Guida al mutuo 2025

Nel 2021 pubblicai la Guida al Mutuo, un ebook (ora anche in versione cartacea) disponibile su Amazon, dove spiegavo tutto il necessario per chi si appresta a richiedere un mutuo in banca.

Rispetto a quanto si legge in rete ho cercato, con il supporto di amici che lavorano nel settore, di ampliare soprattutto l'ambito delle regole creditizie. Ritengo questa parte fondamentale per capire come prepararsi e evitare di incappare in problemi che allunghino o blocchino l'iter di concessione del mutuo. Come ritengo importante la parte preliminare, quella in cui si scelgono le caratteristiche del mutuo: importo, durata e tipologia del tasso (fisso o variabile?).

Sezioni del libro "Il mutuo per la tua casa"

Definiamo il mutuo: inquadro il contratto di mutuo sotto l'aspetto legale per evidenziare gli obblighi delle parti e introdurre l'argomento
Tipologie e finalità. Si parla di tipologie di tasso, in particolare come scegliere tra fisso e variabile, discutendo anche delle altre possibilità come il mutuo con cap o quello a tasso misto. Altra sezione legata alle finalità: prima o seconda casa, ristrutturazione, liquidità etc. In questo capitolo vengono anche spiegati i mutui green, il finanziamento a Stato Avanzamento Lavori (SAL) e il mutuo con garanzia Consap. Termino questa sezione con una parte dedicata alle detrazioni fiscali.
Caratteristiche e costi: descrivo le varie spese che dovrai sostenere oltre a ovviamente gli interessi, il TAEG e il TEG, il PIES, i prodotti abbinati come polizze e conto corrente.
le fasi del mutuo: tutte le fasi a partire dalla ricerca che non è un aspetto banale. Passando poi per domanda, istruttoria, delibera, verifica tecnico-legale e infine la stipula.
Regole creditizie: analizzo le policy creditizie delle banche, dalla nota regola del rapporto rata-reddito, al peso degli impegni finanziari, reddito di sussistenza, LTV, centrali rischi (CRIF e CR) e le altre garanzie accessorie che potrebbero esser richieste.
Documentazione: i documenti che ti verranno richiesti suddivisi tra anagrafici, dell'immobile, reddituali. Approfondisco poi il tema della perizia e della relazione notarile preliminare evidenziando gli eventuali problemi che possono esser riscontrati in questi documenti.
Post stipula: il mutuo non termina con la stipula. Potrai magari andar avanti a pagar regolarmente fino a scadenza. Ma essendo contratti di lunga durata, mediamente oltre i 20 anni, è possibile che ti ritrovi a dover riveder le condizioni del finanziamento. In questo capitolo spiego appunto tutte le fattispecie che possono capitare: surroga e sostituzione, rinegoziazione, sospensione e rimodulazione, estinzione anticipata parziale o totale.

Aggiornarmenti 2025

Sono passati quasi 4 anni e mi sembrava il caso di aggiornare la guida. Chiaramente le fondamenta del mutuo non sono cambiate. Negli ultimi anni però ci sono stati nuovi trend che mi è sembrato utile rivedere e evidenziare:

l'andamento dei tassi. Nella prima edizione eravamo ancora in una fase di tassi molto bassi. Lo scenario è chiaramente cambiato, i tassi sono saliti velocemente nel 2023 per poi ora intraprendere un percorso di discesa ancora in corso presumibilmente. Su queste basi ho modificato le previsioni sui tassi e gli argomenti relativi alla scelta tasso fisso o variabile;
il mutuo Consap: negli ultimi anni sono cambiate alcune regole. Ho colto l'occasione per riportare le attuali regole appena varate nella Legge di Bilancio per il 2025, regole che dovrebbero valere per il prossimo triennio 2025-27.
mutuo Green. La normativa europea sta spingendo le banche a favorire i cosiddetti mutui Green. Si tratta di finanziamenti concessi per l'acquisto di immobili con classe energetica alta come la classe A. Le offerte delle banche sono cambiate molto in questo ambito, giusto quindi riportarle. A partire da una modifica in corso molto importante: mentre la classe A rientra ancora sempre nella tipologia Green, la classe B potrebbe non entrarci più perché entrano in ballo nuovi fattori, mentre la classe C precedentemente esclusa potrebbe ora rientrarvi.
risposte a quesiti: ho arricchito la guida con risposte a domande dei lettori approfondendo temi come la detrazione fiscale in casi particolari, la donazione etc.

Come detto trovi la guida su Amazon. Disponibile in lettura gratuita per chi ha Prime. Ho aggiunto anche la versione cartacea. Buona lettura!