Aumento tassi, quale mutuo scegliere?

L'attuale aumento dell'inflazione e dei tassi di interesse produce effetti sia per gli investitori-risparmiatori sia per chi ha o intende chiedere un finanziamento. In questo articolo mi dedicherò a questi ultimi, nello specifico ai mutui casa,  riservando un prossimo articolo per gli investitori.

Tassi interesse mutui casa

Negli ultimi anni ci si è abituati a tassi storicamente molto bassi e molto convenienti sui mutui. Questa era sembra esser giunta al termine. 

Lo si vede da inizio anno sul tasso fisso, la tipologia di mutuo che negli ultimi anni è andata per la maggiore (85% delle richieste). L’indiceIRS, il valore di riferimento per il tasso fisso (a cui va aggiunto lo spread delle banche, vale a dire il loro guadagno), è salito costantemenete ogni mese. Per es. l’Irs a 20 anni valeva circa 0,60% a gennaio, a maggio si è avvicinato al 2%, valore abbondantemente superato a giugno dove ha oscillato tra il 2,3 e il 2,4%. Considerando che l'adeguamento dei tassi delle banche in genere fa riferimento agli indici del mese precedente, anche per luglio ci si aspetta un ulteriore rialzo di questa tipologia di mutuo, probabilmente si avvicinerà a una media del 3%. 

Il variabile invece legato all’indice Euribor o a tasso della BCE è rimasto più stabile e solo negli ultimi due mesi è cresciuto rimanendo però in area negativa. Per es. l’Euribor a 3 mesi era -0,55% a gennaio, a fine giugno gira intorno a -0,20.  Questo in vista degli aumenti della Banca Centrale, il primo previsto già a luglio. Ma ne sono previsti altri a breve, soprattutto se l'inflazione contiunerà a rimanere oltre il livello ritenuto accettabile del 2%.

Il gap tra variabile e fisso si è quindi allargato e si potrebbe pensare che sia giunto il momento di scegliere il variabile. Ma essendo il mutuo un finanziamento a lunga durata, il rischio di subire aumenti vertiginosi della rata va ben ponderato, soprattutto per famiglie monoreddito, con capacità creditizia al limite o necessità di allargare la famiglia per l’arrivo di figli.  Le esigenze di spesa con un tasso variabile possono variare da un momento all'altro e il bilancio familiare può subire anche drastici cambiamenti da un anno con l'altro.  

La scelta tra tasso fisso e variabile non è sempre facile ed è la prima domanda che ci si pone. Oggi è sicuramente più difficile scegliere rispetto a un anno fa quando il limitato gap fra le due tipologie faceva propendere per il fisso. 

Nella guida "Mutuo per la tua casa" ho indicato vari criteri da valutare per scegliere, descrivendo anche possibili strategie conservative per tutelarsi qualora si preferisca l'opzione variabile. 

Mutuo con cap

Un’alternativa, che non a caso ora viene rilanciata da alcune banche, è il mutuo a tasso variabile con cap (tetto). Si tratta di una soluzione con tasso variabile in cui però viene fissato fin da subito il valore massimo del tasso, tutelandosi quindi da aumenti eccessivi. Il mutuo con cap presenta ovviamente un tasso iniziale superiore a quello del variabile in quanto include anche il costo della copertura del cap. Ci sono poi alcune differenze nel funzionamento. 

Alcune banche, è il caso di Intesa, utilizzano un metodo di calcolo che differisce dal classico piano di ammortamento alla francese. In tal caso la quota capitale è precalcolata e varia la quota interessi, con la particolarità che anche a parità di tasso, le rate sono crescenti. Ciò permette di pagar teoricamente meno all'inizio, ma in realtà si finisce per pagar di più e soprattutto con rate già in partenza crescenti, che potranno poi subire l'ulteriore aumento dei tassi. 

La maggioranza delle banche opta per un classico piano d'ammortamento, in tal caso quindi avremo rate costanti a parità di tasso, come per il variabile. E' una tipologia più semplice da capire, di fatto un puro variabile in cui però a un certo punto il tasso non può più crescere per via del cap. 

Ci sono poi altre possibili varianti, per es. la copertura del tasso può riferirsi a tutta la durata del mutuo o solo a un periodo. Anche di questo trovi dettagli in "Mutuo per la tua casa".