Tutti i costi del mutuo

Quando si sottoscrive un finanziamento per la casa si presta molta attenzione al tasso di interesse applicato e alla rata da pagare. Ma il costo di un mutuo non si limita ai soli interessi da pagare, vi sono numerosi altri elementi da considerare.

Ricordo che per legge gli intermediari finanziari sono obbligati a pubblicizzare il tasso TAN (tasso annuo nominale) ma soprattutto l’ISC (Indicatore Sintetico di Costo). Quest’ultimo è l’indicatore
principale da controllare, in quanto comprende oltre agli interessi anche le varie spese incluse nell’accensione del mutuo.

Le spese del mutuo

Vediamo in dettaglio i costi previsti per la sottoscrizione del finanziamento casa:

• spese di istruttoria: l’istruttoria è la fase in cui viene valutata la concessione del credito. Il costo d’istruttoria è variabile da banca a banca. Può essere determinato in misura fissa (tra 200 a 300 euro) o in percentuale (tra lo 0,1% e lo 0,5% dell’erogato, con un minimo e un massimo prestabiliti);
• spese d'incasso rata: in genere il pagamento delle rate viene effettuato tramite Rid. Per ogni rata si paga una quota fissa variabile fra 1 e 2,5 euro;
• spesa di perizia: la perizia è fatta da un tecnico che attesta il valore dell’immobile. Le spese di perizia variano tra i 100 e i 300 euro;
• spese notarili: comprendono sia l’onorario del notaio che le imposte. I maggiori costi sono determinati dall’iscrizione dell’ipoteca e dall’onorario notarile;
• imposta sostitutiva: pari allo 0,25% dell’importo erogato per il mutuo prima casa; 2% se non riguarda la prima casa;
• costi assicurativi: l’assicurazione incendio è sempre obbligatoria. Il  premio da pagare dipende dall’importo e dalla durata del mutuo. Alcune banche richiedono anche la sottoscrizione obbligatoria di un’assicurazione sulla vita. Facoltative sono le polizze di protezione del credito che garantiscono il pagamento delle rate del mutuo in caso di morte o di perdita del lavoro per infortunio o malattia del contraente;
• estinzione anticipata: con la cosiddetta Legge Bersani sono state cancellate le penali per l'estinzione anticipata dei mutui stipulati dopo il 1 febbraio 2007 sempreché il finanziamento sia richiesto da persone fisiche ai fini di acquisto o ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione . Per i mutui stipulati in precedenza vale il tariffario previsto da un accordo fra l’ABI e le Associazioni dei consumatori.

Penali per l’estinzione anticipata

Per i mutui sottoscritti prima dell’entrata in vigore della cosiddetta legge Bersani (2 febbraio 2007) valgono le seguenti penali massime di estinzione anticipata del finanziamento (fissate dall’accordo tra ABI e associazioni consumatori):

1. Mutui a tasso variabile:
   
   
   
   • Prima del terz’ultimo anno: 0,50%
   • Durante il terz’ultimo anno: 0,20%
   • Negli ultimi due anni: nessuna
   Nel caso la penale prevista dal contratto fosse pari o inferiore a quella prevista dall’accordo subentra la cosiddetta “clausola di salvaguardia”:
   in tali casi si avrà diritto ad uno sconto dello 0,20% rispetto a quanto concordato con la banca all’origine.
   
   
2. Tasso fisso
   Se stipulati fino al 31 dicembre 2000 valgono i criteri dei mutui a tasso variabile. Se sottoscritti dal 1° gennaio 2001 le penali massime sono invece le seguenti:
   
   
   
   • Durante la prima metà del mutuo: 1,90%
   • Dalla metà del rimborso al quart’ultimo anno: 1,50%
   • Durante il terz’ultimo anno: 0,20%
   • Negli ultimi due anni: nessuna
   Nel caso la penale prevista dal contratto fosse pari o inferiore a quella prevista dall’accordo subentra la cosiddetta “clausola di salvaguardia”: in tali casi si avrà diritto ad uno sconto dello 0,25% rispetto a quanto concordato con la banca all’origine se la penale contrattuale era superiore  o uguale all’1,25%. Lo sconto si riduce allo 0,15% con penali inferiori all’1,25%.
   
   
3. Tasso misto
   
   Valgono le condizioni viste in precedenza in base al tipo di tasso in vigore al momento dell’estinzione.
   

I costi in caso di surroga

Come hai visto le spese per la stipula del mutuo sono numerosi. Ti ricordo che in caso di surroga invece sono azzerate quasi tutte le spese: penale di estinzione, spese di istruttoria, imposta sostitutiva. Inoltre in genere le banche stesse si accollano i costi del notaio e della trascrizione della nuova ipoteca sul registro degli immobili.