La surroga del mutuo

Alcuni lettori mi hanno fatto domande sull'operazione di spostamento del finanziamento della casa, per questa ragione rispondo con questa guida alla surroga del mutuo.

Prima di continuare, leggi "Il mutuo per la tua casa", la guida completa al mutuo immobiliare. 

Dal 2007 grazie alle leggi n°40 del 2 aprile 2007 (decreto Bersani) e n°244 del 24 dicembre 2007 (finanziaria 2008) è molto più semplice e meno costoso trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra grazie alla surroga.
In precedenza per cambiare banca occorreva chiudere il vecchio mutuo, pagando un’onerosa penale di estinzione anticipata, estinguere l’ipoteca, accendere un altro mutuo ripagando costi di istruttoria e notaio e rifare l’iscrizione dell’ipoteca. Un percorso lungo e costoso al punto tale da scoraggiare chiunque.

Cosa è la surroga del mutuo

La surroga è l’operazione con la quale si trasferisce il mutuo acceso presso una banca ad un’altra banca. In pratica si chiude il vecchio mutuo e si accende un nuovo mutuo in un’unica operazione trasferendo il precedente. Un po’ come funziona nella telefonia con la portabilità del numero di telefono.

Come funziona

Se vuoi trasferire il tuo mutuo devi recarti presso una banca diversa da quella dove hai stipulato il contratto e richiedere in forma scritta la surroga del tuo mutuo. La nuova banca comunicherà alla vecchia le tue intenzioni richiedendo l’entità del debito residuo del mutuo.
La vecchia banca indicherà l’importo del debito residuo, importo che diventerà il capitale del nuovo mutuo da erogare, dando in questo modo il suo nulla osta all’operazione.

La vecchia banca dovrà consentire il trasferimento del mutuo entro 30 giorni. Dal 5 agosto 2009 infatti con l’entrata in vigore del Dl anticrisi (legge 78/2009) è prevista una penale dell’1% del valore del nuovo mutuo (ossia pari al debito residuo) per ogni mese o frazione di mese di ritardo qualora la surroga non si perfezioni entro i 30 giorni dalla data di richiesta della nuova banca alla vecchia.

Ricevuto il nulla osta dalla vecchia banca, la nuova banca procederà alla surroga, predisponendo il nuovo contratto di mutuo e provvedendo a versarne l’importo per estinguere il vecchio. Inoltre occorrerà registrare l’operazione di trasferimento del beneficiario dell’ipoteca.

Quanto costa

Grazie agli interventi legislativi è stata eliminata l’onerosa penale di estinzione anticipata sui mutui che praticamente tutti gli istituti bancari applicavano. Non si pagano inoltre commissione d’istruttoria e imposta sostitutiva, costi che si accollano le banche.
Si pagano le spese notarile ma in misura molto inferiore al mutuo originario, in quanto l’unica operazione necessaria è la notifica di trasferimento del beneficiario dell’ipoteca sull’immobile. Alcune banche poi si accollano anche i costi notarili.
I benefici fiscali (detraibilità degli interessi sul mutuo prima casa) rimangono intatti.

Conviene farla?

Per rispondere a questa domanda devo precisare che con la surroga del mutuo oltre alla banca è possibile variare altri elementi del contratto originario, per la precisione:

• tipo di tasso (dal fisso al variabile o viceversa, ma si potrebbe accedere ad un tasso misto o con cap per esempio);
• il tasso di riferimento pur mantenendo lo stesso tipo di tasso (BCE, euribor a 1,3,6 mesi);
• lo spread;
• la durata.

Ciò che non è possibile variare è l’importo che deve essere uguale al debito residuo del vecchio mutuo.
Può essere quindi conveniente effettuare la surroga per più ragioni:

• risparmiare sulla rata pagando un tasso di interesse inferiore;
• allungare la durata del mutuo rendendo meno onerose le singole rate;
• sfruttare l’andamento dei tassi modificando il tipo tasso in base a quello più conveniente nel periodo.

Soprattutto se il mutuo è ancora in una fase iniziale e/o è stato acceso in un periodo di tassi alti, la surroga risulta conveniente.

Ma se voglio più soldi?

Come detto con la surroga non si possono ottenere più soldi di quelli del debito residuo del mutuo.
In caso tu abbia questa necessità potrai:

• effettuare comunque la surroga e sottoscrivere un mutuo liquidità o un prestito personale per la somma eccedente;
• invece della surroga effettuare la sostituzione del mutuo con cui non hai vincoli sull’importo a scapito di maggiori costi dell’operazione.

Valuta le alternative sulla base dei costi, in genere le banche consigliano l’integrazione con un mutuo liquidità.

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