I mutui offset: tutto quello che devi sapere

Negli ultimi mesi si è molto parlato dei cosiddetti mutui offset, questo grazie alle proposte di due delle principali banche online: IwBank e CheBanca. In realtà il mutuo offset era già proposto da alcuni anni in Italia da alcune banche.

Che cosa è il mutuo offset

Il mutuo offset è un prodotto nato in Gran Bretagna nel 1998, la sua caratteristica essenziale è l’abbinamento al finanziamento di un conto corrente. In pratica la clausola offset permette di bilanciare gli interessi passivi sul primo con quelli attivi sul secondo, su cui si godrà di un interesse pari a quello del finanziamento.

Come funziona

Come indicato nel mutuo offset il tasso di interesse sul mutuo e sul conto corrente si equivalgono e si compensano. Esistono però due metodologie di funzionamento diverse:

1. Il saldo del conto corrente viene portato in detrazione del saldo residuo del finanziamento, su questo valore vengono applicati gli interessi. Supponiamo di avere un mutuo con debito residuo di 100.000 euro e un saldo sul conto corrente medio di 10.000 euro, interessi sul mutuo pari al 5%. Pagherai solo gli interessi su 90.000, risparmiando il 5% su 10.000 vale a dire 500;
2. Nel secondo caso non vi è compensazione fra gli interessi, ma ad ogni prodotto viene applicato il medesimo tasso di interesse. Sugli interessi del conto corrente viene applicata la ritenuta fiscale del 27% e gli interessi sul conto sono portati in detrazione degli interessi del mutui. Riprendendo l’esempio di prima, pagherai 5.000 per interessi sul mutuo e riceverai 500 di interessi lordi sul conto corrente. Quest’ultimi, applicando la ritenuta del 27%, diventano 365.

Quale è il meccanismo offset migliore? Dall’esempio appare chiaro che il primo risulta più conveniente (500 euro di detrazione contro 365). Tale differenza è ridotta se si considera che nel secondo caso si può applicare la detrazione fiscale del 19% sugli interessi del mutuo (quando applicabile) su un importo di rata maggiore rispetto al secondo: rata mutuo del primo caso è 4.500 contro i 5.000 del secondo.
Qualunque sia il metodo di calcolo degli interessi, i costi (istruttoria, perizia, incasso rate etc) del mutuo offset sono i medesimi costi degli altri mutui.
Ovviamente il tasso sul conto corrente equivale a quello del mutuo fino a che il mutuo rimane in vita e fino a pareggiare l’importo del debito residuo del mutuo. In caso di liquidità sul conto corrente superiore al debito residuo del mutuo, la differenza avrà un rendimento pari al tasso d’interesse normale del conto.

Chi lo offre in Italia?

Come già detto il mutuo offset è un prodotto presente da molti anni nel panorama anglosassone. In Italia fu introdotto circa 4 anni fa dal Gruppo Banco Popolare di Verona che lanciò Mutuo Alberto.  Nonostante la pubblicità (sui principali quotidiani capeggiava la figura di Albert Einstein a evidenziare la convenienza e la “genialità” del mutuo offset) il prodotto non ebbe grande successo. Poco dopo anche il Gruppo BPU (oggi UBI) lanciò il suo mutuo offset, mutuo Twin, con uguale esito.

Recentemente invece si è tornati a parlare molto del mutuo offset grazie all’offerta di due delle principali banche online:

• Mutuo Risparmio di CheBanca in genere quello che presenta i migliori tassi
• Mutuo opzione Risparmio Offset di IwBank.

Da notare che il mutuo offset in genere è abbinato ad un tasso variabile, solo IWBank consente l’abbinamento a qualsiasi mutuo, anche a tasso fisso.
Che Banca invece spicca per la possibilità di abbinare più di un conto corrente per compensare gli interessi del mutuo: fino a 5 conti, sia il normale conto corrente sia il conto tascabile.
Sicuramente le due banche online hanno saputo meglio cogliere il momento in cui lanciare quest’offerta. Inoltre sia IWBank sia CheBanca applicano il primo metodo di funzionamento, mentre Banco Popolare e UBI il secondo.

La mia opinione

Il finanziamento offset è una valida alternativa al prestito tradizionale. A chi può essere utile? Soprattutto a chi dispone di liquidità o di forti entrate e può compensare parte degli interessi sul finanziamento. Ci si potrebbe chiedere in questi casi perché fare il mutuo se si ha liquidità, ma vale la pena ricordare che è sempre meglio disporre di denaro per l’evenienza senza “svenarsi” per fare il mutuo. 
Il mutuo offset inoltre può essere una buona soluzione per i giovani che si fanno indirettamente finanziare dai genitori, i quali mettono i soldi sul conto dei figli (una sorta di prestito) o associano il loro conto al mutuo del figlio (con CheBanca).

Ma oggi l’offerta del mutuo offset può essere valida per tutti coloro che vogliono finanziare l’acquisto della casa. Attualmente i rendimenti sulla liquidità sono molto bassi, con il mutuo offset si può godere implicitamente di un tasso pari a quello del mutuo, 2,5% - 3% circa per un tasso variabile. Inoltre si è sicuri anche in caso di rialzo dei tassi, evento altamente probabile, di limitare l’aumento della rata.

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Al momento la migliore opzione è Mutuo Offset Che Banca
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