L'Agenzia delle Entrate ha avviato una vasta campagna di verifiche per il 2026. Al centro dell'attenzione dell'amministrazione finanziaria ci sono le compravendite immobiliari e i finanziamenti agevolati stipulati negli scorsi anni, con un focus mirato sulle agevolazioni prima casa per gli Under 36 e sui mutui erogati con l'assistenza del Fondo di Garanzia CONSAP.
Grazie all'incrocio selettivo dei dati presenti nell'Archivio dei Rapporti Finanziari e alla creazione di un nuovo ufficio specializzato (la Sezione Controlli Registro), il Fisco sta predisponendo liste selettive di contribuenti da sottoporre ad accertamento.
Analizziamo quali sono gli aspetti controllati, quali anni sono a rischio e cosa fare per farsi trovare in regola.
Controlli Fiscale Mutui Under 36: Cosa sta verificando il Fisco nel 2026?
L'agevolazione per l'acquisto della prima casa dedicata ai giovani, introdotta dall'articolo 64 del Decreto Sostegni-bis (D.L. 73/2021), ha permesso a centinaia di migliaia di acquirenti di beneficiare di importanti sgravi fiscali e dell'accesso al credito agevolato.
Tra il 2021 e il 2024, i dati degli archivi notarili mostrano una risposta imponente da parte degli acquirenti under 36, con un totale di 692.490 contratti di mutuo stipulati:
2021: 182.616 contratti
2022: 201.566 contratti
2023: 150.596 contratti
2024: 157.712 contratti
Data la mole di risorse pubbliche impegnate e l'elevato numero di atti, l'Agenzia delle Entrate intende verificare il reale possesso dei requisiti da parte di chi ha fruito delle esenzioni fiscali e del credito d'imposta.
Agevolazioni Under 36 e Fondo CONSAP: I Requisiti Sotto la Lente
I controlli fiscali avviati nel 2026 ripercorrono la finestra temporale dell'agevolazione, che copre gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023 (oltre ai contratti definitivi conclusi entro il 31 dicembre 2024 con preliminare registrato entro fine 2023, ed eventuali crediti d'imposta recuperati nei primi mesi del 2024).
Gli uffici dell'Agenzia delle Entrate stanno riscontrando la presenza e la veridicità dei tre pilastri fondamentali della norma:
1. Requisito Anagrafico (Under 36)
L'acquirente non deve aver compiuto il 36° anno di età nell'anno solare in cui è stato stipulato l'atto notarile.
2. Requisito Economico (Tetto ISEE a 40.000 €)
L'Attestazione ISEE del nucleo familiare in corso di validità al momento del rogito non doveva superare la soglia di 40.000 euro annui. L'Agenzia delle Entrate sta incrociando i dati dichiarati nelle DSU (Dichiarazione Sostitutiva Unica) con i saldi reali dell'Archivio dei Rapporti Finanziari per individuare eventuali ISEE difformi o non veritieri.
3. Requisiti Oggettivi "Prima Casa"
Il rispetto dei vincoli tradizionali dell'imposta di registro:
Trasferimento della residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto.
Non titolarità di altri immobili idonei ad adibirsi ad abitazione nello stesso comune.
Non titolarità di quote di altri immobili acquistati con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale (o loro alienazione entro i termini di legge).
Il Ruolo del Mutuo con Garanzia Statale CONSAP
Accanto alle esenzioni dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale e all'azzeramento dell'imposta sostitutiva sul mutuo, la misura prevedeva l'accesso prioritario al Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da CONSAP, con una garanzia statale estesa fino all'80% della quota capitale per mutui con Loan-to-Value (LTV) superiore all'80%.
La garanzia CONSAP è strettamente subordinata al possesso dei medesimi requisiti di reddito ed età . L'accertamento di un'irregolarità da parte dell'Agenzia delle Entrate comporta conseguenze su due fronti:
Fiscale: La decadenza dalle agevolazioni sulle imposte indirette e sull'imposta sostitutiva del mutuo.
Finanziario: La perdita dei presupposti che hanno consentito l'accesso alla garanzia pubblica sul finanziamento bancario.
Cosa si Rischia in Caso di Incoerenza o Falsa Dichiarazione?
Se dai controlli emerge che il contribuente ha usufruito dei benefici prima casa Under 36 o della garanzia CONSAP senza averne effettivo diritto (ad esempio per un ISEE ricalcolato sopra la soglia dei 40.000 € o per il mancato spostamento della residenza entro 18 mesi), scatta la decadenza dalle agevolazioni.
Le conseguenze sanzionatorie prevedono:
Recupero delle imposte ordinarie di registro, ipotecaria e catastale (o dell'imposta sostitutiva del mutuo).
Applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute.
Pagamento degli interessi di mora sulle somme non versate a tempo debito.
Come Farsi Trovare Pronti ai Controlli 2026
Se hai stipulato un mutuo con garanzia CONSAP o hai acquistato un immobile usufruendo del bonus prima casa Under 36 tra il 2021 e il 2024, ecco alcune raccomandazioni pratiche:
Conserva la DSU e l'Attestazione ISEE: Verifica che la dichiarazione ISEE utilizzata per il rogito sia quella corretta per l'anno di riferimento e che non vi siano state successive rettifiche o note di difformità da parte dell'INPS.
Verifica i Termini di Residenza: Assicurati di aver trasferito la residenza anagrafica nel comune ove sorge l'immobile entro i 18 mesi prescritti dalla legge e conserva la documentazione anagrafica.
Valuta il Ravvedimento Operoso: Se ti rendi conto di non aver rispettato uno dei requisiti (ad esempio il mancato cambio di residenza), la presentazione spontanea di una dichiarazione all'Agenzia delle Entrate prima dell'invio formale di un avviso di accertamento consente di ridurre significativamente le sanzioni amministrative.
Per saper tutto sul finanziamento casa, prima e dopo, leggi Il mutuo per la tua casa 2026
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