Mentre i mercati azionari continuano a mostrare una volatilità imprevedibile e l'inflazione, seppur rallentata, continua a intaccare il potere d’acquisto dei risparmi italiani, una domanda risuona con forza tra i risparmiatori italiani: come proteggere il proprio capitale senza rinunciare a un rendimento certo?

Se stai pensando di comprare casa o stai per chiedere un mutuo, c’è una novità importante che riguarda gli immobili provenienti da donazione.

Con la Legge n. 182 del 2 dicembre 2025, il legislatore ha riformato in modo profondo le regole su donazioni immobiliari e successioni, con un obiettivo chiaro:

👉 rendere gli immobili più facilmente vendibili e finanziabili.

Vediamo cosa cambia in concreto e perché questa riforma è una buona notizia per chi compra casa.

📊 Donazioni immobiliari: un fenomeno in crescita

Le donazioni immobiliari sono sempre più diffuse.

Secondo i dati del Consiglio Nazionale del Notariato:

217.749 donazioni nel 2024
+6,8% rispetto al 2023
oltre il 56% riguarda abitazioni

Questo significa che sempre più case in vendita hanno una “provenienza donativa”.

E qui nasceva il problema.

⚠️ Il problema prima della riforma: immobili “a rischio”

Quando un immobile veniva donato (ad esempio da un padre a un figlio), la legge tutelava fortemente gli altri eredi legittimari (coniuge, figli, ascendenti).

Se uno di loro riteneva lesa la propria quota di legittima, poteva:

Fare azione di riduzione
Poi agire con azione di restituzione

Anche contro chi aveva acquistato la casa in buona fede.

👉 Questo rischio poteva durare fino a 20 anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante.

Conseguenze pratiche

Banche che rifiutavano il mutuo
Compravendite bloccate
Acquirenti esposti al rischio di perdere casa o soldi
Necessità di polizze assicurative costose

In molti casi, un immobile donato diventava “difficile da vendere”.

🏛️ La riforma 2025: cosa cambia davvero

Con la modifica dell’articolo 563 del Codice Civile, la situazione si ribalta.

✅ 1. L’acquirente in buona fede è tutelato

Se compri un immobile proveniente da donazione:

👉 il tuo acquisto è definitivo
👉 non può esserti tolto anche se un erede fa causa

Il legittimario leso non potrà più agire contro di te, ma solo chiedere un risarcimento in denaro al donatario.

✅ 2. Le ipoteche restano valide

Se compri con mutuo:

👉 l’ipoteca della banca resta efficace
👉 non viene travolta da eventuali azioni successorie

Questa è una svolta enorme per il sistema creditizio.

🏦 Impatto diretto su mutui e acquisto casa

Per chi compra casa con mutuo, la riforma significa:

✔ maggiore certezza giuridica
✔ meno rifiuti da parte delle banche
✔ meno richieste di polizze aggiuntive
✔ tempi più rapidi nelle compravendite

In pratica, un immobile donato diventa molto più simile a un immobile “normale” dal punto di vista bancario.

📌 Cosa resta da sapere

La riforma non elimina completamente la tutela dei legittimari, ma cambia il tipo di protezione:

Prima: tutela “reale” (si poteva riprendere il bene)
Ora: tutela “obbligatoria” (diritto a un credito)

Questo favorisce la circolazione degli immobili e rafforza il mercato.

🎯 Perché è importante per chi compra casa oggi

Se stai cercando casa, è probabile che una parte delle offerte sul mercato abbia una provenienza donativa.

Fino al 2025 questo poteva significare:

❌ rischio legale
❌ mutuo negato
❌ costi assicurativi extra

Dal 2026:

✔ maggiore stabilità del titolo
✔ accesso al credito più semplice
✔ riduzione del contenzioso

È una riforma che sposta l’equilibrio:

👉 da tutela della famiglia
👉 a tutela del mercato e degli acquirenti in buona fede

🧠 Attenzione: cosa valutare comunque

Anche con la riforma, è fondamentale:

verificare correttamente la provenienza dell’immobile
analizzare la documentazione notarile
confrontarsi con banca e notaio

Perché la sicurezza giuridica è uno degli elementi chiave quando si chiede un mutuo.

📘 Se stai pensando di chiedere un mutuo…

Le regole su:

detrazione interessi
immobili donati
ipoteche
rischi legali
rapporto banca-notaio
tempi e documenti

possono fare la differenza tra un acquisto sereno e un errore costoso.

Nella mia "Guida al Conto Deposito", aggiornata al 2026, trovi spiegato in modo chiaro:

✔ come funziona davvero il mutuo
✔ quali immobili sono più rischiosi
✔ cosa controllare prima di firmare
✔ come evitare errori che possono costare decine di migliaia di euro

Se stai per comprare casa, informarti prima è il miglior investimento che puoi fare.

👉 "Guida al Conto Deposito 2026".