Mutuo a tasso variabile: sì ma con attenzione

Le banche stanno riprendendo a erogare mutui. Ci sono controlli più severi, tempi più lunghi e cifre più basse ma se il cliente è affidabile non ci sono le difficoltà di qualche mese fa. Il dato fornito dalle reti di intermediazione finanziaria di Ubh è confermato da mutuionline e dalla centrale rischi Crif.

Prima di continuare, leggi "Il mutuo per la tua casa", la guida completa al mutuo immobiliare.

Una delle novità più importanti del mercato è la domanda di tasso variabile che è tornata a salire. Secondo l'Osservatorio mensile sui mutui elaborato da Mutuionline, dall'inizio del 2009 la percentuale di chi ha chiesto un prestito casa indicizzato è salita al 42,2%, contro il 17,2% del secondo semestre del 2008, minimo storico ormai da oltre un decennio. Si è ancora lontani dal 70-75% del biennio 2004-2005, ma si tratta comunque di una netta inversione di tendenza.

Merito o colpa della crisi economica e della conseguente discesa dei tassi.
Con il tasso variabile oggi si possono in effetti risparmiare tra i 100 e i 160 euro sulla rata mensile rispetto al fisso a seconda della scadenza (dai 100 euro per un muto decennale ai 160 per 35 anni).
Oggi l'erogato medio di un mutuo è circa 130 mila euro, il tasso fisso medio è intorno al 5% mentre passando al variabile si può scendere comodamente sotto il 3%.

Nei prossimi mesi inoltre ci si aspetta un rialzo dei tassi a lungo termine (Irs a 20 e 30 anni) e quindi il fisso sarà ancora meno competitivo di oggi rispetto al tasso Bce e all'Euribor.
C'è da sottolineare che il +42% riguarda la domanda, l'erogato a tasso variabile è ancora al 26,4%, comunque in incremento.
Ma in genere occorrono alcuni mesi prima che la domanda si trasformi in erogato effettivo.

Ci si può chiedere quindi se non si stia ripetendo l'errore del recente passato, quando nel biennio 2004-2006 furono sottoscritti mutui a tassi variabili sfruttando i bassi tassi per poi ritrovarsi nel primo semestre 2008 con rate anche raddoppiate e quindi divenute insostenibili.

Per rispondere esaminiamo il mercato:

Domanda:
Le compravendite di abitazioni sono scese da oltre 800 mila a circa 700 mila. Inoltre si sono ridotti i prezzi di mercato, soprattutto nelle periferie e in zone a maggior presenza di immigrati.
Quindi oggi è soprattutto la fascia di popolazione con maggiori disponibilità economiche ad acquistare casa, quella in grado di ricorrere al mutuo in misura più ridotta rispetto al valore della casa acquistata, e anche con meno timori circa la sostenibilità della rata nel tempo.
Circa il 40% delle richieste di mutuo riguardono poi operazioni di surroga e di sostituzione di un mutuo esistente. Si cerca insomma di migliorare le condizioni del proprio mutuo sfruttando le condizioni di mercato favorevoli.

Offerta
Le banche stanno attuando una stretta del credito riducendo gli eccessi del passato.
I mutui fino a 50 anni sono un ricordo, il massimo della durata è ormai 30 anni, ma si è scesi anche a 20 nel caso del fisso (es. Unicredito).
Sono spariti anche i Ltv (Loan to value: percentuale del finanziamento rispetto al valore dell'immbobile) oltre il canonico 80%.
Le banche sono più attente a erogare mutui alle fasce di popolazione che avevano guidato il recente boom, vale a dire lavoratori atipici e immigrati.

Se i tassi di riferimento sono calati (Euribor, Irs, BCE), le banche hanno però alzato gli spread.
Il segnale più preoccupante su questo versante viene dall'operatore che più ha aperto il mercato alla concorrenza negli ultimi anni: Ing non offre più prodotti a tasso fisso sopra i 20 anni e comunque applica spread non più competitivi come in passato. Anche il leader di settore, Unicredit, ha alzato gli spread all'1,70% minmo.
Basta confrontare le offerte presenti sul sito del broker Mu-tuiOnline lo scorso agosto (prima del fallimento di Lehman) e adesso per capire che il vento è cambiato: oggi si possono spuntare tassi effettivi decisamente più bassi (un fisso a 20 anni costa in media il 5,41% contro il 5,99% di 8 mesi fa, il variabile addirittura il 2,55% contro il 5,41%), ma gli spread sono balzati da valori mediamente inferiori all'1% a quasi l'1,5%, con picchi fino al 2 per cento. Allo sportello, se possibile, la situazione è ancora peggiore e soltanto sottoscrivendo polizze accessorie è possibile ottenere uno sconto. Parte del ribasso dei tassi, insomma, rischia di essere vanificato dal rincaro degli spread.


In generale comunque sembra proprio che l'esperienza del passato qualcosa abbia insegnato: meno eccessi e più controlli.

Se ti accingi a stipulare un nuovo mutuo a tasso variabile devi però evitare di farti ingannare da tanta convenienza: gli euribor potranno scendere ancora (si attende un nuovo taglio del costo del denaro da parte della Bce) a breve, ma torneranno inevitabilmente a salire nel momento in cui la crisi economica e finanziaria sarà superata. Se non vuoi incorrere negli stessi errori di chi ha acceso mutui a tasso variabile vantaggiosi nel periodo 2004-2005, occorre dunque valutare la scelta con estrema attenzione.

Sono due principali motivi per cui un debitore non riesce ad onorare il suo debito:
1) Le condizioni economiche (vedi rialzo dei tassi) rendono il finanziamento troppo oneroso per il reddito del debitore;
2) Il debitore è colpito da fatti fortuiti che gli mpediscono di onorare il debito: perdita del lavoro, invalidità, infortunio, morte etc

Per il primo punto l'elemento da tenere in considetazione è il reddito a disposizione del tuo nucleo famigliare. Le banche sono in genere propense a concedere mutui le cui rate non superino per valore un terzo delle entrate del sottoscrittore. Ma tale regola va applicata in chiave prospettica: se è vero che col tempo gli stipendi sono destinati ad aumentare è anche vero che il rapporto rata/reddito deve ragionevolmente tener conto di possibili incrementi della rata.

Per il secondo motivo puoi ricorrere alle cosidette CPI (Credit Protection Insurance) vale a dire ad un'assicurazione che ti tuteli dagli infortuni della vita. Queste polizze oggi sono costose ma se non sei single ed il reddito del tuo nucleo familiare dipende dal tuo lavoro, meglio che tuteli te e la tua famiglia.