Comprare casa con un mutuo nel 2026 richiede qualche attenzione in più. I tassi sono tornati a salire, le banche continuano a proporre offerte differenti e, accanto ai finanziamenti tradizionali, stanno diventando sempre più interessanti i mutui green, dedicati agli immobili efficienti dal punto di vista energetico.
La buona notizia è che confrontare le proposte può fare una differenza concreta sul costo del finanziamento. Non bisogna però fermarsi al tasso pubblicizzato: per scegliere bene occorre valutare la rata, il TAEG, le spese iniziali, la durata, il capitale da finanziare e le condizioni richieste dalla banca.
In questa guida vediamo quanto costa un mutuo oggi, come scegliere tra tasso fisso e variabile, quali agevolazioni sono disponibili per la prima casa e come trovare l'offerta più adatta alla propria situazione.
Stai cercando un mutuo per comprare casa?
Prima di firmare, è importante capire quanto puoi permetterti di spendere, quale rata puoi sostenere nel tempo e come confrontare correttamente le offerte delle banche.
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Quanto costa un mutuo nel 2026? I dati aggiornati sui tassi
Per capire il costo di un mutuo è utile partire dalle statistiche ufficiali, distinguendole dalle offerte commerciali delle singole banche.
Secondo la pubblicazione Banche e moneta: serie nazionali della Banca d'Italia, ad agosto 2026 il TAEG medio sulle nuove erogazioni di prestiti alle famiglie per l'acquisto di abitazioni è salito al 3,99%, rispetto al 3,81% di luglio. Si tratta del livello più alto dall'agosto 2024, quando aveva raggiunto il 4,09%.
Il dato arriva in una fase in cui anche la Banca centrale europea è tornata a innalzare i tassi ufficiali. Il 10 settembre 2026 la BCE ha aumentato di 0,25 punti percentuali i tre tassi di riferimento, portando il tasso sui depositi al 2,50%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,65% e quello sulle operazioni di rifinanziamento marginale al 2,90%, con effetto dal 16 settembre.
Fonti ufficiali:
- Banca d'Italia – Banche e moneta: serie nazionali
- BCE – Decisioni di politica monetaria del 10 settembre 2026
Attenzione: il 3,99% è una media statistica riferita alle nuove erogazioni e non rappresenta il tasso che ogni cliente deve necessariamente pagare. Le banche possono proporre condizioni più o meno convenienti in funzione del profilo del richiedente, della durata, dell'importo, del rapporto tra mutuo e valore della casa e delle caratteristiche dell'immobile.
Per questo motivo, quando si cerca un mutuo, è opportuno confrontare le offerte disponibili al momento della richiesta, anziché basarsi soltanto sul tasso medio nazionale.
Quali sono i tassi dei mutui a ottobre 2026?
Le rilevazioni di mercato mostrano che alcune offerte a tasso fisso, soprattutto nel segmento green, possono presentare TAN intorno o inferiori al 3,5%, con condizioni particolarmente competitive per alcuni profili di clienti.
Un articolo pubblicato da Il Sole 24 Ore il 10 ottobre 2026, basato su rilevazioni di MutuiOnline.it del 7 ottobre, riportava per un mutuatario under 36, con finanziamento pari all'80% del valore dell'immobile, alcune offerte a tasso fisso green con TAN indicativi come i seguenti:
| Prodotto | TAN indicativo a 30 anni | TAN indicativo a 25 anni |
|---|---|---|
| Banco BPM – Mutuo Casa Tasso Fisso Finito Green | 2,95% | 2,95% |
| Banco Desio – Mutuo D Evolution Green | 3,00% | 3,00% |
| BPER – Mutuo Promo Casa Green | 3,05% | 3,05% |
| Crédit Agricole Italia – Mutuo Flexi Green | 3,09% | 3,09% |
Fonte: rilevazioni MutuiOnline.it riportate da Il Sole 24 Ore il 10 ottobre 2026, con dati raccolti il 7 ottobre. I valori sono indicativi, riferiti a uno specifico profilo di richiedente e a un rapporto mutuo/valore dell'immobile dell'80%. Non costituiscono un preventivo personalizzato né garantiscono che le condizioni siano ancora disponibili al momento della richiesta.
Questi numeri mostrano perché sia importante fare più simulazioni. Il tasso effettivo può cambiare in base alle caratteristiche del cliente, alle condizioni promozionali, alla data di stipula e ai requisiti richiesti per accedere al prodotto.
Per un confronto corretto, inoltre, bisogna verificare il TAEG, non soltanto il TAN: due mutui con lo stesso tasso nominale possono avere costi complessivi differenti.
Mutuo a tasso fisso o variabile: quale conviene nel 2026?
Una delle decisioni più importanti riguarda la scelta tra tasso fisso e tasso variabile. Non esiste una soluzione migliore per tutti: dipende dalla situazione finanziaria, dalla capacità di sostenere eventuali aumenti della rata e dalla propensione al rischio.
Mutuo a tasso fisso: rata stabile per tutta la durata
Con un mutuo a tasso fisso, il tasso d'interesse viene stabilito al momento della stipula e, normalmente, resta invariato per tutta la durata del finanziamento.
Il principale vantaggio è la certezza della rata. Il mutuatario sa quanto dovrà pagare e può organizzare più facilmente il proprio bilancio familiare, senza temere aumenti dovuti alle successive variazioni dei tassi di mercato.
Il fisso può essere particolarmente adatto a chi:
- ha un reddito stabile ma non dispone di grandi margini mensili;
- vuole conoscere in anticipo l'impegno economico per molti anni;
- preferisce evitare il rischio di un aumento della rata;
- sta acquistando la prima casa e deve coordinare il mutuo con altre spese familiari.
Lo svantaggio è che il tasso iniziale può essere più alto rispetto a quello variabile. Se in futuro i tassi di mercato scendessero, la rata del mutuo fisso non diminuirebbe automaticamente. In quel caso si potrebbero valutare, se convenienti e compatibili con la propria situazione, una surroga o una rinegoziazione.
Mutuo a tasso variabile: rata legata all'andamento dei tassi
Il tasso variabile è normalmente collegato a un indice di mercato, spesso l'Euribor, al quale viene aggiunto uno spread stabilito dalla banca. Quando l'indice cambia, anche il tasso applicato al mutuo può cambiare secondo le modalità previste dal contratto.
Il vantaggio è che, se i tassi di riferimento scendono, il costo del finanziamento può ridursi. Ma vale anche il contrario: se i tassi aumentano, la rata può diventare più pesante.
Il variabile può essere valutato da chi dispone di un buon margine nel bilancio familiare, può sopportare eventuali aumenti della rata e comprende il rischio assunto. È invece più delicato per chi ha un budget mensile già molto vicino al limite sostenibile.
Prima di scegliere un variabile, chiedi alla banca una simulazione della rata anche in presenza di un aumento significativo del tasso. È un modo semplice per verificare se il finanziamento rimarrebbe sostenibile in uno scenario meno favorevole.
Come decidere tra fisso e variabile?
Non basarti soltanto sulle previsioni sull'andamento futuro dei tassi. Nessuno può conoscere con certezza le decisioni della BCE dei prossimi anni e l'effetto che avranno sulle offerte bancarie.
La scelta dovrebbe partire soprattutto da tre domande:
- Quale rata posso sostenere senza compromettere le altre spese familiari?
- Quanto spazio ho nel mio bilancio se il tasso variabile dovesse salire?
- Quanto vale per me la certezza di una rata stabile rispetto alla possibilità di risparmiare se i tassi scendono?
Se la tranquillità del bilancio familiare è prioritaria, il fisso può offrire una protezione importante. Se invece puoi assorbire oscillazioni della rata e sei consapevole dei rischi, il variabile merita una valutazione, confrontando le condizioni effettive disponibili.
Mutui green: perché possono costare meno
Una delle tendenze più interessanti del mercato è la diffusione dei mutui green, finanziamenti che prevedono condizioni dedicate per l'acquisto di abitazioni energeticamente efficienti oppure, in alcuni casi, per interventi che migliorano le prestazioni dell'immobile.
Le banche possono offrire un tasso più basso, spese di istruttoria ridotte o altre condizioni promozionali. In cambio, il cliente deve generalmente rispettare requisiti specifici, come una determinata classe energetica o la realizzazione di lavori di riqualificazione.
Non esiste però una definizione commerciale identica per tutti i prodotti: ogni banca può stabilire requisiti, documenti e agevolazioni differenti. Prima di scegliere, bisogna quindi leggere le condizioni del singolo mutuo.
Quanto si può risparmiare con un mutuo green?
Le rilevazioni di MutuiOnline.it riportate da Il Sole 24 Ore il 10 ottobre 2026 indicavano, per settembre, un TAN medio a tasso fisso del 3,24% per i mutui green, contro il 3,66% per i finanziamenti destinati agli immobili tradizionali.
La differenza è di 0,42 punti percentuali. Si tratta di una media di mercato, non di uno sconto garantito a tutti i clienti. Il risparmio effettivo dipende dalle condizioni individuali, dal capitale finanziato, dalla durata e dalle spese accessorie.
Per capire l'ordine di grandezza, consideriamo un esempio puramente illustrativo: un mutuo di 160.000 euro da rimborsare in 25 anni, con rate mensili costanti e ammortamento alla francese.
| Ipotesi di TAN fisso | Rata mensile indicativa |
|---|---|
| 3,24% | circa 779 euro |
| 3,66% | circa 814 euro |
Simulazione matematica indicativa su 160.000 euro per 25 anni, senza spese, imposte o assicurazioni. Non rappresenta un preventivo bancario e non coincide necessariamente con le condizioni disponibili per un mutuo green.
In questo esempio la differenza è di circa 35 euro al mese. Su un periodo lungo, anche uno scarto apparentemente contenuto può incidere in modo significativo sul costo complessivo del finanziamento.
Il mutuo green, tuttavia, non va scelto soltanto per il tasso. Se l'acquisto di una casa efficiente costa sensibilmente di più, occorre valutare anche il prezzo dell'immobile, le spese iniziali, i consumi energetici e l'eventuale costo dei lavori necessari.
Quali immobili possono ottenere un mutuo green?
Le condizioni variano da banca a banca. Molti prodotti sono rivolti alle abitazioni in classe energetica A o B, mentre alcuni istituti ammettono anche altre classi in presenza di requisiti specifici o di un miglioramento energetico documentato.
Gli interventi che possono essere rilevanti, a seconda del prodotto, includono:
- isolamento di pareti e coperture;
- sostituzione di finestre e infissi;
- installazione di impianti di riscaldamento più efficienti;
- installazione di pannelli fotovoltaici;
- interventi complessivi di riqualificazione energetica.
Prima di fare affidamento sullo sconto, verifica con la banca quali documenti sono richiesti, se serve l'attestato di prestazione energetica e se l'agevolazione dipende dalla classe dell'immobile al momento dell'acquisto oppure dal miglioramento ottenuto dopo i lavori.
Mutuo prima casa: quali aiuti sono disponibili nel 2026?
Chi acquista l'abitazione principale può verificare se possiede i requisiti per accedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell'Economia e delle Finanze.
Il Fondo offre una garanzia pubblica alla banca sulla quota capitale del mutuo. Non è un contributo a fondo perduto e non significa che il finanziamento venga concesso automaticamente: la banca continua a valutare il reddito, gli impegni finanziari e la capacità del richiedente di rimborsare il prestito.
Chi può accedere al Fondo Prima Casa?
Il Fondo è rivolto a persone che, al momento della domanda, non siano proprietarie di altri immobili a uso abitativo, salvo alcune eccezioni previste dalla normativa. L'importo del mutuo non può superare 250.000 euro e l'immobile deve essere destinato ad abitazione principale.
Tra le categorie ammesse rientrano, secondo le condizioni previste:
- giovani che non abbiano compiuto 36 anni;
- giovani coppie con i requisiti richiesti;
- nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
- conduttori di alloggi di edilizia residenziale pubblica appartenenti alle categorie previste;
- famiglie con almeno tre figli di età inferiore a 21 anni, con soglie ISEE differenziate in base al numero dei figli;
- dal 3 agosto 2026, le persone con disabilità permanente grave riconosciuta ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 104/1992 e alcuni nuclei familiari con un familiare convivente avente i requisiti previsti.
La garanzia ordinaria è pari al 50% della quota capitale residua. Per alcune categorie e in presenza di specifiche condizioni, la normativa consente una garanzia elevata, che può arrivare all'80% della quota capitale. Per le categorie prioritarie, la misura più elevata è subordinata anche a requisiti specifici, tra cui limiti ISEE e, nei casi previsti, un finanziamento superiore all'80% del prezzo dell'immobile comprensivo degli oneri accessori.
Le regole per la garanzia elevata sono state prorogate al 31 dicembre 2027. È quindi importante verificare i requisiti aggiornati e non dare per scontato che tutti gli under 36 o tutti gli acquirenti della prima casa possano accedere alla misura massima.
Fonti ufficiali:
Come si presenta la domanda?
La domanda di accesso alla garanzia si presenta attraverso una banca o un intermediario finanziario aderente al Fondo, contestualmente alla richiesta del mutuo. Non va inviata direttamente a Consap.
La garanzia pubblica può aiutare chi dispone di un anticipo limitato, ma non elimina l'obbligo di restituire il finanziamento. La banca può comunque rifiutare il mutuo se ritiene che il richiedente non abbia una capacità di rimborso sufficiente.
Prima di presentare la domanda, verifica sempre con l'istituto prescelto le condizioni di accesso, i documenti richiesti e la disponibilità del prodotto.
Quanto mutuo posso permettermi?
Prima di cercare la casa è utile capire quanto capitale puoi ottenere e quale rata puoi sostenere. Il fatto che una banca sia disposta a concedere un determinato importo non significa necessariamente che sia prudente impegnarsi fino al limite massimo.
Un primo controllo consiste nel confrontare la rata con il reddito netto familiare e con gli altri impegni finanziari. Bisogna considerare anche le spese ricorrenti, le eventuali rate di altri prestiti, le spese condominiali, le bollette, i costi di trasporto e le spese che possono emergere dopo l'acquisto.
Non esiste una percentuale universale valida per tutti. Come criterio prudenziale, molti richiedenti cercano di mantenere la rata entro circa un terzo del reddito netto mensile, ma la sostenibilità reale dipende dalla composizione della famiglia, dalla stabilità del lavoro, dalle altre spese e dal risparmio disponibile.
È importante non utilizzare tutto il capitale disponibile per l'anticipo. Dopo il rogito potrebbero esserci spese per trasloco, mobili, piccoli lavori, manutenzione e imprevisti. Una riserva di liquidità può evitare di dover ricorrere a un nuovo finanziamento per affrontare le prime spese della casa.
Quanto anticipo serve per ottenere un mutuo?
Molte offerte standard finanziano fino all'80% del valore dell'immobile preso a riferimento dalla banca. In questo caso, per acquistare una casa da 200.000 euro, il mutuatario dovrebbe generalmente disporre di almeno 40.000 euro per coprire il 20% non finanziato, oltre alle spese accessorie.
Il calcolo è soltanto esemplificativo. La banca effettua una valutazione dell'immobile e applica le regole previste dal prodotto; il valore considerato per determinare il finanziamento può non coincidere con il prezzo concordato con il venditore.
Esistono anche mutui con un rapporto tra finanziamento e valore dell'immobile superiore all'80%, ma possono richiedere garanzie aggiuntive, condizioni specifiche o l'accesso a misure come il Fondo Prima Casa. Non tutti i richiedenti possono ottenere un finanziamento di questo tipo e le condizioni possono essere diverse da quelle dei mutui ordinari.
Come confrontare le offerte: TAN, TAEG e spese accessorie
Quando confronti due mutui, non fermarti alla rata pubblicizzata o al tasso nominale. Per capire quale finanziamento costa meno, devi esaminare il costo complessivo.
Che cos'è il TAN?
Il TAN, o tasso annuo nominale, indica il tasso di interesse applicato al capitale finanziato. È un elemento essenziale per calcolare gli interessi, ma non include da solo tutte le spese legate al mutuo.
Che cos'è il TAEG?
Il TAEG, o tasso annuo effettivo globale, è un indicatore del costo complessivo del credito che comprende gli interessi e gli oneri inclusi secondo le regole applicabili. È generalmente più utile del solo TAN per confrontare offerte con strutture di costo differenti.
Il TAEG non comprende necessariamente ogni spesa che l'acquirente dovrà sostenere per comprare casa. Per questo occorre leggere anche il prospetto delle spese e verificare quali costi siano inclusi nel calcolo.
Quali spese devi controllare?
- Istruttoria: il costo della valutazione della richiesta di mutuo.
- Perizia: la spesa per la valutazione tecnica dell'immobile dato in garanzia.
- Assicurazione incendio e scoppio: normalmente richiesta per l'immobile ipotecato; verifica le condizioni e la possibilità di scegliere una compagnia diversa da quella proposta dalla banca.
- Altre polizze: verifica se siano facoltative oppure richieste per ottenere specifiche condizioni economiche.
- Spese di incasso rata e gestione: controlla se sono previste e con quale importo.
- Imposte e costi del rogito: valuta anche gli oneri collegati al mutuo e all'acquisto, compresi quelli notarili.
Un mutuo con TAN più basso non è necessariamente il più conveniente se prevede spese iniziali o accessorie molto più elevate. Allo stesso modo, un'offerta con spese di istruttoria azzerate può risultare interessante, ma va confrontata considerando tutte le altre condizioni.
Quali documenti servono per chiedere un mutuo?
La documentazione può cambiare in base alla banca, al tipo di lavoro e alla situazione del richiedente. In genere è utile preparare in anticipo:
- documento di identità e codice fiscale;
- documentazione sul reddito, come buste paga e Certificazione Unica per i lavoratori dipendenti;
- documentazione fiscale e contabile per lavoratori autonomi e professionisti;
- informazioni su eventuali altri finanziamenti e impegni mensili;
- documenti relativi all'immobile, quando già disponibili;
- eventuale documentazione energetica richiesta per un mutuo green;
- documenti necessari per accedere a eventuali garanzie pubbliche o agevolazioni.
La banca può richiedere ulteriori informazioni per valutare la stabilità del reddito, gli impegni esistenti e la sostenibilità del finanziamento. Preparare i documenti in anticipo può rendere più ordinata la fase istruttoria, ma non garantisce l'approvazione.
Quando iniziare a cercare il mutuo?
È preferibile verificare la propria capacità di finanziamento prima di impegnarsi definitivamente nell'acquisto di un immobile. In questo modo puoi orientare la ricerca verso case compatibili con il tuo budget e capire in anticipo quali spese dovrai sostenere.
Un percorso ragionevole prevede questi passaggi:
- Definisci il budget: calcola il capitale disponibile, le spese iniziali e la riserva che vuoi mantenere.
- Stima una rata sostenibile: considera reddito, spese ricorrenti e possibili imprevisti.
- Confronta più banche: richiedi preventivi con importo e durata uguali, così da poterli comparare.
- Valuta fisso e variabile: non soltanto in base al tasso iniziale, ma anche al rischio che sei disposto a sostenere.
- Controlla le agevolazioni: verifica se puoi accedere al Fondo Prima Casa o a un mutuo green.
- Leggi la documentazione precontrattuale: esamina costi, condizioni, obblighi e caratteristiche del finanziamento.
- Verifica la sostenibilità a lungo termine: il mutuo deve lasciare spazio alle altre spese della famiglia e agli imprevisti.
Gli errori da evitare quando scegli un mutuo
Alcuni errori possono rendere più costoso il finanziamento o mettere in difficoltà il bilancio familiare negli anni successivi.
- Scegliere in base alla sola rata iniziale: una rata bassa può dipendere da una durata molto lunga o da un tasso variabile che potrebbe aumentare.
- Guardare solo il TAN: confronta anche il TAEG e le spese non incluse.
- Impegnare tutti i risparmi nell'anticipo: dopo l'acquisto è importante conservare liquidità per spese e imprevisti.
- Presumere di avere diritto alle agevolazioni: i requisiti dei mutui green e del Fondo Prima Casa devono essere verificati sul singolo prodotto e sulla normativa aggiornata.
- Ignorare le condizioni delle polizze: controlla quali siano obbligatorie, quali facoltative e quali alternative siano ammesse.
- Accettare la prima proposta: richiedere preventivi comparabili può aiutare a individuare condizioni più adatte alle proprie esigenze.
- Basare la scelta sulle previsioni dei tassi: le decisioni future della BCE non sono certe. La rata deve essere sostenibile anche in scenari meno favorevoli.
La guida per scegliere il mutuo giusto
La scelta del mutuo non si esaurisce nel trovare il tasso più basso. È necessario comprendere il funzionamento del finanziamento, conoscere le spese collegate all'acquisto, valutare la sostenibilità della rata e capire quali condizioni contrattuali possono incidere sul costo nel tempo.
Per approfondire questi aspetti puoi consultare la guida di Banca del Risparmio dedicata al mutuo per la casa, pensata per accompagnare il lettore nelle diverse fasi della scelta.
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Il mutuo per la tua casa – Edizione 2026 è la guida da cui partire per comprendere meglio il finanziamento, valutare le condizioni proposte e affrontare con maggiore consapevolezza l'acquisto della tua abitazione.
Conclusioni: come trovare il mutuo più conveniente nel 2026
Il mercato dei mutui è tornato a essere più impegnativo rispetto alla fase dei tassi più bassi, ma le differenze tra le offerte delle banche possono creare opportunità per chi confronta attentamente le condizioni.
Il dato medio del 3,99% registrato ad agosto dalla Banca d'Italia non significa che ogni nuovo mutuo debba necessariamente avere un costo simile. Alcune offerte, soprattutto nel segmento green o per determinati profili di clientela, possono presentare tassi inferiori, ma occorre verificare i requisiti, le spese e il TAEG.
Il tasso fisso offre maggiore certezza sulla rata, mentre il variabile espone alle oscillazioni dei tassi di mercato. I mutui green possono essere convenienti se l'immobile soddisfa i requisiti richiesti, mentre il Fondo Prima Casa può agevolare l'accesso al credito per le categorie ammesse, senza sostituire la valutazione della banca sulla capacità di rimborso.
Il consiglio finale è di non scegliere il mutuo soltanto in base al tasso pubblicizzato. Valuta l'intero costo del finanziamento, la rata che puoi sostenere e il margine che vuoi mantenere nel bilancio familiare. Un mutuo ben scelto non è semplicemente quello con il tasso più basso, ma quello che ti permette di acquistare casa senza compromettere la tua stabilità economica.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità informative e non costituiscono un'offerta di credito né una consulenza personalizzata. Tassi, promozioni, requisiti e condizioni possono cambiare. Prima di sottoscrivere un finanziamento, verifica i documenti precontrattuali e le condizioni aggiornate presso la banca.
Fonti e approfondimenti
- Banca d'Italia – Banche e moneta: serie nazionali
- BCE – Decisioni di politica monetaria del 10 settembre 2026
- Consap – Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa
- MutuiOnline.it – Le migliori offerte di mutuo green a ottobre 2026
- Mutui.it – Mutui online di ottobre 2026: confronto delle offerte
Articolo aggiornato al 14 ottobre 2026. Le statistiche sui tassi si riferiscono al periodo indicato dalla fonte; le offerte commerciali sono soggette a variazioni.
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