Le cause del crollo dei mutui casa

crollo-mutui-casaI primi dati ufficiali sull'andamento dei mutui ipotecari sulla casa segnalano una forte contrazione di tali finanziamenti.
In base ai dati Crif nel 2011 si è avuto un calo della domanda di mutui del 19% rispetto al 2010 con significative perdite a novembre e dicembre: -46% e 41%.

In attesa dei dati definitivi sulle effettive erogazioni (i dati Crif si riferiscono alle domande ma non hanno visibilità sull'effettiva erogazione del mutuo) è comunque già evidente che il settore ha risentito pesantemente dell'acuirsi della crisi finanziaria di fine anno.


Le cause della riduzione dei mutui casa

La riduzione della domanda di mutui deriva da due fenomeni collegati:
  1. la maggiore prudenza delle famiglie italiane in un contesto di incertezza lavorativa e reddituale
  2. le difficoltà di raccolta del denaro da parte delle banche. Queste,  al apri dello Stato italiano, sono costrette a pagare alti tassi di interesse per collocare i loro titoli. Tali tassi si ribaltano poi sugli spread dei mutui e dei finanziamenti in genere spingendo le banche ad adottare politiche di erogazione più selettive rispetto al passato.
Quest'ultimo è in realtà il problema principale.  Nonostante gli indici di riferimento dei mutui (Euribor e Irs) si siano abbassati, lo spread applicato dalle banche è salito vertiginosamente ed è ormai difficile ottenere spread sotto il 3%. Tali prezzi hanno spesso influito nella scelta delle famiglie di attendere tempi migliori per finanziarsi. Occorre poi aggiungere che alcune banche stanno praticando politiche selettive molto rigide che in alcuni casi comportano uno stop all'erogazione di mutui e finanziamenti.

Su questo punto non posso criticare gli istituti di credito: il rialzo dei tassi iniziale è sicuramente giustificabile. Se la banca, come lo Stato, paga un alto prezzo per la raccolta è normale che debba ribaltare questi costi su famiglie e imprese che richiedono un finanziamento. Una banca che raccoglie al 3% e presta al 3% o meno non starebbe in piedi.

 

I finanziamenti della BCE

C'è da rilevare però che ora questa giustificazione sta venendo meno. Da dicembre la BCE ha ulteriormente allargato i canali di finanziamento alle banche: gli istituti di credito possono depositare in garanzia alcuni titoli nel loro portafoglio e ricevere finanziamenti a 3 anni al tasso dell'1%. Questo intervento della Banca Centrale dovrebbe servire a sopperire alle difficoltà di finanziamento delle banche e calmierare gli spread sui mercati, anche per famiglie e imprese.

Tale politica però ha avuto solo effetti positivi sui tassi a breve del mercato finanziario (i tassi sui Bot e sui Btp a breve sono infatti calati) ma non ne sta beneficiando l’economia reale. Per ora il guadagno lo hanno soprattutto le banche.
Queste infatti utilizzano i fondi ricevuti al tasso del 1% per acquistare titoli pubblici con scadenze medio-brevi che offrono rendimenti ben superiori.  Oppure ricomprano sul mercato le proprie obbligazioni, titoli che in questo momento sono sottoquotati e consentono agli istituti di guadagnare rispetto al prezzo di emissione (es. prezzo emissione 100, valore attuale di mercato 90).
Il risultato della politica monetaria della BCE si traduce quindi in un facile trading per le banche. Alcune stime (Equita Sim)  indicano che grazie a questo puro trading finanziario gli utili delle banche italiane nel 2012 cresceranno del 7%.

Il problema vero è che la liquidità fornita dalla Banca Centrale non arriva al sistema economico (imprese, famiglie, ecc...).

In filiale sui mutui vengono proposti spread del 3% e oltre, ridotti solo se si accetta di sottoscrivere costose assicurazioni. Solo online, per esempio su Mutui Online, si trovano alcune offerte promozionali come il 2,8% di Banca Intesa (più euribor 1 mese) o il 2,7% di Cariparma (euribor 3m). La novità è che in genere le proposte migliori arrivavano dalle banche online, ora anche Che Banca propone uno spread del 3,55% e Mutuo Arancio è al 3,3%.  Per chi deve sottoscrivere un finanziamento casa ora è importante cercare una proposta sostenibile con la prospettiva di chiedere una rinegoziazione o una surroga se e quando i tassi di mercato si abbasseranno.

ps. gli spread indicati sono relativi ad un mutuo a tasso variabile a 20 anni a Roma. In altre città le proposte potrebbero esser diverse.

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