Mutuo: cambio dello spread a sorpresa

In Mutuo variabile con attenzione ti avevo segnalato che nonostante il calo dei tassi di riferimento, gli spread applicati dalle banche sono in aumento.
Breve spiegazione nel caso tu sia proprio a digiuno in ambito finanziario. I tasso che paghi sul mutuo si compone di due elementi: un tasso di riferimento (BCE o Euribor per il tasso variabile; IRS per il tasso fisso) più uno spread, vale a dire una percentuale di ricarico applicata dalla banca.
Proprio per questo aumento degli spread, molti clienti si sono lamentati di variazione delle condizioni applicate dalle banche, anche prima della firma finale.

Ma quando la banca può cambiare lo spread precedentemente dichiarato?

Facciamo una breve sintesi del processo di erogazione del mutuo:

  1. Inizialmente ti rechi in banca per richiedere informazioni sul finanziamento. In questo momento non hai ancora deciso. Il gestore sa benissimo che tu stai facendo il giro di varie banche per cui valuterà con te semplicemente il fatto che ci siano i presupposti per continuare l’operazione. Inoltre ti potrà fare un veloce preventivo, non vincolante. Fatti consegnare il prospetto Esis che riporta le caratteristiche principali del finanziamento. Questo prospetto è standardizzato a livello europeo, per cui potrai facimente fare i confronti.
  2. Successivamente, valutata l’offerta migliore, puoi recarti in banca e fare una vera e propria domanda di finanziamento. In questo caso dovrai avere con te tutta la documentazione richiesta.
  3. La banca da avvio alla “fase istruttoria” in cui valuta il tuo merito creditizio, ti assegna una sorta di punteggio (scoring) e decide se e a quali condizioni concederti il mutuo. In questa fase la banca valuta la documentazione fornita, inoltre provvede a fare una perizia dell’immobile da finanziare e richiede una relazione notarile preliminare.
  4. Al termine dell’istruttoria, se non ci sono problemi, la banca delibera la concessione del finanziamento. La banca ti comunica l’esito, gli estremi e le condizioni finanziarie del mutuo che verrà rogitato dal notaio.
    Tra questi il taeg / isc, il meccanismo di indicizzazione e lo spread.
  5. Ora manca solo la firma del contratto che per legge deve essere fatta con atto pubblico dal notaio. Contemporaneamente alla stipula del contratto di mutuo, il notaio provvede anche ad accendere l’ipoteca sull’immobile oggetto della compravendita. In genere con l’iscrizione dell’ipoteca avviene il pagamento del mutuo tramite assegno circolare consegnato direttamente dal notaio.
Tornando alla domanda iniziale: quando in questo processo la banca può cambiare lo spread o comunque le condizioni dichiarate?
Sicuramente dopo aver fatto il preventivo (fase 1) che non è vincolante. Una volta che la banca ha comunicato l’esito dell’istruttoria con tutti i principali elementi del contratto, la banca però si assume un impegno. Tra il momento in cui la banca si è assunta questo impegno e il momento finale della pratica può intercorrere diverso tempo. Se mutano radicalmente le condizioni applicate dalla banca, come in questo periodo, può accadere che la banca non riconosca il proprio impegno e comunichi una variazione dello spread. Una variante è la richiesta, qualche giorno prima del rogito, di sottoscrivere un'assicurazione.
Che fare? Purtroppo in questi casi non ti resta che rompere la trattativa davanti al notaio e rivolgerti ad un avvocato o ad un’associazione di consumatori.

Un ultimo consiglio. Se cerchi un finanziamento per la tua casa puoi fare a meno di perdere tempo recandoti di filiale in filiale. 
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